[IPO현미경]하나오피스리츠, 태광타워 임대차 종료 임박…대응책 주목

GBD 오피스 기초자산…6.5% 배당 목표
주요 임차인 계약 종료 임박…새 계약 관건

하나금융그룹의 첫 번째 공모 리츠 하나오피스리츠(하나오피스위탁관리부동산투자회사)가 오는 4월 코스피 상장을 추진한다. 서울 오피스 시장의 중심지인 강남권역(GBD) 테헤란로에 위치한 우량 자산을 기초로 안정적인 배당과 자산 가치 상승을 동시에 노린다는 전략이다. 다만 일부 자산의 임차 구조 변화와 금리 환경 변동은 향후 수익성의 주요 변수로 꼽힌다.

하나오피스리츠의 기초자산은 테헤란로에 위치한 '하나금융그룹 강남사옥'과 '태광타워' 등 2개의 오피스 빌딩이다. 하나오피스리츠는 2024년 8월30일 하나금융그룹 강남사옥(연면적 7420평)을 2820억원에 직접 취득했다.

해당 건물은 지하 6층~지상 20층 규모로, 현재 하나캐피탈, 하나저축은행, 하나자산신탁 등 하나금융그룹 계열사가 전체 임대 면적의 약 75%를 사용하고 있다. 지난해 6월 기준 이 건물의 감정평가액은 3340억원으로, 매입 당시 대비 약 18% 증가했다.

또 다른 자산인 태광타워(연면적 5262평)는 자리츠인 하나오피스역삼리츠를 통해 보유 중이다. 지난해 4월11일 1750억원에 취득했으며, 평당 매입가는 3326만원으로 인근 시세인 4000만원대 대비 낮은 수준이다. 태광타워에는 헥토이노베이션, 헥토파이낸셜, 시선인터내셔널 등 우량 기업들이 입주해 있다. 두 자산의 합산 임대율은 95.5%에 달하며, 하나금융그룹 강남사옥에서만 연간 약 85억원(올해 기준 추정치)의 임대 수익이 발생할 것으로 예상된다.

GBD 오피스 시장은 현재 서울에서 가장 견조한 흐름을 보이고 있다. 지난해 4분기 기준 GBD의 평균 공실률은 3.4%로 타지역 대비 낮은 편에 속하며, 신규 공급 부족 속에 임대료는 전 분기 대비 0.3% 상승한 평당 11만3700원을 기록했다. 오피스 빌딩의 수익성을 나타내는 자본환원율(Cap. Rate)은 3.8% 수준이다.

특히 자산이 소재한 테헤란로는 '리모델링 활성화 구역'으로 지정돼 향후 리모델링 시 용적률 인센티브를 받을 수 있다는 장점이 있다. 하나금융그룹 강남사옥의 경우 인센티브 적용 시 용적률이 1009%에서 1462%로 상향돼 연면적이 기존보다 약 30% 증가한 9646평까지 증평될 수 있다.

하나오피스리츠의 주당 공모가는 5000원으로 결정됐다. 공모 총액은 1260억원이다. 이번 공모가는 부동산투자회사법에 따라 산정된 주당 순자산가치(NAV) 5744원에서 약 13%의 할인율을 적용해 산출됐다. 이는 투자자들에게 실제 자산 가치보다 저렴하게 주식을 매입할 수 있는 기회를 제공해 상장 초기 유동성을 확보하기 위함이다.

하나오피스리츠는 자본 전입 없는 순수 이익 기반의 배당 계획을 수립했다. 상장 후 5년 평균 예상 배당률은 6.5%, 10년 평균은 7.5%를 목표로 하며, 상장 직후인 제4기(2026년 6월 결산)에는 연 환산 8.29%의 배당을 제시했다.

운용 전략 면에서는 포트폴리오의 80% 이상을 오피스 자산으로, 50% 이상을 강남권역에 투자하는 '순수 오피스 리츠' 정체성을 유지할 방침이다. 자산관리회사인 하나자산신탁은 임대차 재계약 시 NOC(순점유비용) 인상과 태광타워 1층 실내형 공개 공지 조성 등 적극적인 '밸류애드(Value-add)'를 통해 수익성을 극대화할 계획이다.

이경자 삼성증권 연구원은 "하나오피스리츠는 금리 고점 시기에 자산을 저가에 매입해 이미 상당한 가치 상승을 이뤄냈다"며 "증평 가능성과 밸류애드 전략을 통해 자본 전입 없이도 높은 수준의 배당 수익률을 목표로 하고 있어 타 오피스 리츠 대비 배당 매력이 충분히 부각될 수 있다"고 분석했다.

다만 향후 금리 변동성이 커질 경우 실질 수익률이 떨어질 우려도 존재한다. 최근 시장에서는 미국과 이란의 전쟁으로 국제유가가 치솟으면서 미국 연방준비제도(Fed)가 금리인상을 할 수 있다는 의견이 나오고 있다. 국내에서도 '실용주의적 매파'로 분류되는 신현송 차기 한국은행 총재 후보자가 지명되며 금리인상 시그널을 내비칠 수 있다는 분석이 나온다. 리츠는 금리가 높아지면 금융비용 증가로 배당금이 감소할 수 있고 자산가치도 하락할 수 있다.

또 태광타워 주요 임차인들의 계약이 얼마 남지 않은 점도 리스크 요인으로 지목된다. 태광타워의 주요 임차인인 시선인터내셔널은 오는 4월 계약 만료 후 사옥을 이전할 계획이다. 헥토그룹 역시 오는 12월 계약이 만료되는데, 지난해 태광타워 바로 옆인 삼원타워를 인수해 놓은 것으로 알려져 재계약이 불투명한 상황이다.

이에 대해 하나오피스리츠 관계자는 "시선인터가 나간 자리를 현재 열 곳이 넘는 우량 임차인들이 투어하고 조건을 협의 중인데, 기존 임대료가 낮은 편이라 새 계약에선 임대료를 50%가량 높게 책정할 것"이라며 "헥토그룹은 만약 계약 해지 의사가 있다면 오는 6월 이전에 통보를 해줘야 하는데 아직 전달받은 내용은 없다"고 밝혔다.

하나금융그룹 강남사옥.

장효원 기자 specialjhw@asiae.co.kr