2배 오른 재개발 연립, 종부세 내는 빌라…공시가 급증 배경은[부동산AtoZ]

개발 앞두고 수요 몰린 광진·성동구 빌라
공시가격 급등…보유세 부과 가능성↑

서울 광진구 한강변 인접 지역에 있는 빌라는 1년 만에 공시가격이 두 배 올랐다. 1층에 있는 전용면적 61㎡형은 지난해 5억5200만원이었는데 지난 18일 공개된 올해 가격은 11억1000만원이다.

옆집도 비슷하다. 지은 지 50년 가까이 된 2층짜리 4개 동 총 50가구 소규모 단지인데 어떤 집은 '고가' 주택의 기준인 공시가격 12억원을 넘는다. 6년 정도 단독명의로 가진 집주인이라면 종합부동산세로 24만원 정도를 내야 한다.

이 빌라를 포함한 자양4동 일대는 2024년 서울시 신속통합기획구역으로 지정됐다. 4개 지구로 나눠 추진 중인 성수전략정비구역 재개발 사업지와 맞닿은 곳으로 지난해 투자수요가 몰린 영향으로 공시가격이 오른 것으로 보인다. 나오는 매물이 적어 거래가 드문 편인데, 지난해 5월 14억2000만원 선에서 거래됐다가 10월 들어 19억5000만원에 계약한 거래가 있다.

27일 서울 아파트 가격이 최근 많이 오르면서 빌라 가격이 빠르게 오르고 있다. 서울 아파트, 빌라 등 주택 가격은 더 오를 것이라는 기대심리로 상승세가 당분간 계속 이어질것으로 전망되고 있다. 사진은 서울 남산에서 바라본 서울 시내 빌라촌. 2025.06.27 윤동주 기자

대규모 개발 호재가 부각된 성동구 일대 빌라촌도 만만치 않게 올랐다. 한강변에 인접한 전용 29㎡형 빌라는 지난해 6억6300만원이었다가 올해 11억300만원으로 66% 인상됐다. 성수동에 있는 전용 63㎡ 규모 한 다세대주택은 지난해 11억5700만원에서 올해 19억2600만원으로 올랐다. 지난해까지만 해도 종부세 대상이 아니었는데 올해부터는 공동명의로 지분을 절반만 갖고 있다고 해도 종부세 대상이 될 가능성이 높다.

특히 강남권 재건축 단지에서도 이례적인 상승 폭을 보인 곳이 있다. 서초구 한신서래 전용 64㎡형은 지난해 11억5200만원에서 올해 21억100만원으로 82% 인상됐다. 200여가구 규모로 작은 나홀로아파트인데 인근 소규모 단지 2곳과 통합재건축 논의가 불거지면서 투자수요가 몰린 것으로 보인다. 지난해 실거래가 역시 비슷하게 10억원가량 올랐다.

서울 은평구 한 부동산 중개업소에 붙은 빌라 매매 광고. 연합뉴스

서울의 올해 공동주택 공시가격 인상률은 18.67% 수준으로 5년 만에 가장 높은 수준을 기록했다. 강남3구의 경우 '똘똘한 한 채'로 대표되는 선호 입지의 고가주택 매수세가 몰리면서 상승률이 20%대를 훌쩍 넘겼다. 성동구나 광진구, 동작구도 20% 이상 올랐는데 앞서 사례처럼 재건축·재개발 등 일부 정비사업장을 중심으로 투기수요가 유입되면서 가격을 밀어 올린 것으로 풀이된다. 전체 평균으로 따지면 연립·다세대주택에 비해 아파트의 상승률이 높은데 일부 지역에선 이례적인 상황이 생긴 것이다.

공시가격이 급등한 만큼 향후 세금 부담을 우려해 의견제출이나 이의신청이 몰릴지도 관심이 모인다. 다만 정비사업 대상 주택의 경우 조합원 권리가액을 산정하는 과정에서 공시가격이 높은 게 유리한 만큼, 집주인마다 셈법이 복잡해질 수밖에 없다. 광진구청 관계자는 "열람 시작 후 아직은 의견제출은 많지 않은 상태로 다음 달까지 추이를 지켜봐야 한다"고 말했다.

최대열 기자 dychoi@asiae.co.kr