[인터뷰]"메디컬 아케이드가 도심 오피스빌딩 자산가치 높일 것"

정은상 NAI코리아 리서치센터장 인터뷰
오피스 저층부 의료·리테일 시설로 재구성
"외국인 관광객 소비지도 메디컬로 이동"
공급 늘어나는 CBD에 매력적 전략

정은상 NAI코리아 리서치센터장이 서울 강남구 NAI코리아 회의실에서 인터뷰 하고 있다. 강진형 기자

"서울 도심권(CBD) 오피스를 중심으로 저층부에 의료 또는 리테일 시설로 재구성하는 전략이 오피스 빌딩 투자에서 주효할 것으로 보고 있습니다."

상업용 부동산 컨설팅 업체 NAI코리아 정은상 리서치센터장은 아시아경제와의 인터뷰에서 "서울 오피스 시장에서 오피스 저층부에 의료나 리테일 시설로 재구성하는 '메디컬 아케이드' 전략이 확대되고 있다"며 이같이 말했다. 주요 관광객 등 유동 인구가 많아 복합 개발 전략이 가능해 매력도가 높다.

정 센터장은 상업용 부동산 컨설팅과 중개 분야에서 20년간 몸담은 전문가다. 1188억원 규모 서대문구 충정로 인근 삼창빌딩 개발부지 매각을 비롯해 경희학원의 수익용 빌딩 유동화 전략 사업에 관여하기도 했다.

그는 이 같은 트렌드가 서울 종로, 을지로 등을 중심으로 한 CBD에서 두드러지고 있다고 평가했다. 종로구 파고다빌딩이 대표적인 사례다. 리모델링을 통해 의료 시설과 호텔 등이 들어설 예정이다.

정 센터장은 "한국을 찾는 외국인 관광객의 소비 지도가 단순 관광에서 K메디컬로 이동하고 있다"며 "오피스 저층부나 건물 전체를 의료 또는 리테일 시설로 재구성해 자산 매각 가치를 끌어올리는 것이 핵심 솔루션으로 급부상하고 있다"고 설명했다.

CBD에는 총 연면적 14만3400㎡ 규모의 G1서울을 비롯해 르네스퀘어, 이을타워 등이 공급될 예정이다. 향후 공실이나 임대료 하락이 전망되면서 특히 CBD에 메디컬 아케이드 전략이 돌파구가 될 수 있다는 평가다.

정 센터장은 기업이 선호하는 오피스 입지 기준이 점차 변화하고 있다고 말했다. 접근성과 인프라에 더해 인테리어, 편의 시설, 뷰, 층고 등 기업의 정체성을 드러내고 임직원 생산성을 향상할 수 있는 공간에 기업들이 주목하고 있다는 얘기다.

그는 이런 현상이 서울 성수동에서 나타나고 있다고 봤다. 크래프톤, 무신사, 젠틀몬스터 등 성장 기업들이 자리를 잡으면서 '브랜드 아이덴티티'를 구현할 수 있는 지역으로 탈바꿈했다는 것이다. 그는 "과거 오피스 입지 선정이 교통과 효율이라는 정형화된 공식을 따랐다면 최근 기업의 행보는 정체성의 구현이라는 단어로 요약된다"며 "오피스 공간을 단순한 업무 공간이 아닌 기업 철학을 담은 공간으로 보고 이런 곳에 인재를 끌어들이고 해당 지역의 가치를 재정의하고 있다"고 했다.

주요 거점에 들어선 오피스로 수요가 몰리면서 글로벌 투자자들도 높은 관심을 보이고 있다고 분석했다. 정 센터장은 "해외 펀드는 재무적 투자로 안정적인 현금흐름을 확보하는 구조이며 매각했을 때 차익 등 2가지를 보고 서울 오피스에 투자한다"고 했다. 글로벌 사모펀드 블랙스톤은 GBD에 위치한 아크플레이스를 매입한 뒤 2024년 매각해 3000억원의 차익을 챙겼다. 2024년 SM그룹 강남 사옥을 매입해 다국적 호텔 체인 트래블로지 아시아와의 협업을 통해 호텔 전환을 추진 중인 것으로 알려졌다.

다만 주요 거점 오피스 지역에서도 수요를 받쳐줄 건물이 한정적이어서 지역 내 공실률 격차가 벌어지는 것에 대해선 고민이 필요하다는 입장이다. NAI코리아 조사에 따르면 지난해 4분기 GBD 테헤란로 지역 공실률은 1.15%, 강남대로 0.92%, 영동대로 0.37%로 집계됐다. 하지만 메인 거리에 위치한 건물과 달리 이면 도로에 위치한 곳에선 수요가 크게 떨어진다는 것이다.

정 센터장은 "강남 이면도로 건물의 공실률은 15%가 넘는다"며 "스타트업조차도 대로변이 아닌 경우 입주를 피한다"고 말했다. 직원을 선발하거나 투자를 받는데도 오피스 위치나 브랜딩이 중요하기 때문이다. 이어 "이면도로 건물은 정체성을 살리도록 돕는 정책이 필요한 시점"이라고 덧붙였다.

이정윤 기자 leejuyoo@asiae.co.kr