강남3구 이어 성동·동작도 마이너스…서울 아파트값 하락 자치구 7곳으로[부동산AtoZ]

7주째 둔화, 전세는 외곽서 3배 급등
지방 매매, 보합 속 울산 나 홀로 상승
전국 시군구 상승률 1위 안양 동안
올해 들어 누적 1위는 용인 수지

서울 아파트 매매시장에서 고가 지역 하락세가 강남 3구(강남·서초·송파)를 넘어 한강벨트 전역으로 번지고 있다. 이번 주 성동구와 동작구가 마이너스로 전환하면서 서울 25개 자치구 중 매매가격이 하락한 곳은 7곳으로 늘었다.

한국부동산원이 19일 발표한 3월 3주(16일 기준) 주간 아파트가격동향 자료를 보면, 서울 아파트 매매가격은 한 주 전보다 0.05% 올랐다. 지난주 상승률은 0.08%였다. 올해 들어 지난 1월 넷째 주 0.31%로 고점을 찍은 뒤 7주 연속 상승세가 둔화했다.

지난달 5일 서울 시내 대규모 아파트 단지 내 위치한 공인중계사 앞에 아파트 매매 정보가 붙어 있다. 아시아경제DB

성동구 매매가격 변동률은 전주 0.06%에서 -0.01%로 하락 전환했다. 동작구도 0.00%에서 -0.01%로 마이너스에 진입했다. 이로써 서울에서 매매가격이 하락 중인 자치구는 용산구(-0.08%), 송파구(-0.16%), 강남구(-0.13%), 서초구(-0.15%), 강동구(-0.02%), 성동구(-0.01%), 동작구(-0.01%) 등 7곳이 됐다.

'마용성(마포·용산·성동)' 벨트의 하락 전이 속도가 가파르다. 용산구는 지난달 마지막 주(23일 기준)부터 하락세에 접어든 뒤 이번 주 -0.08%까지 낙폭이 확대됐다. 성동구는 1월 넷째 주(26일 기준) 0.40%에서 매주 상승 폭이 줄다가 이번 주 마이너스로 돌아섰다. 마용성 가운데 유일하게 플러스를 유지 중인 마포구도 0.28%→0.23%→0.19%→0.13%→0.07%→0.06%로 6주 연속 둔화 중이어서 조만간 하락 전환 가능성이 제기된다.

강남발 조정이 한강벨트 전반으로 확산하는 배경에는 오는 5월9일 다주택자 양도소득세(양도세) 중과 유예 종료가 있다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 매물은 7만8459건으로 1월1일(5만7001건) 대비 38% 급증했다. 여기에 17일 발표된 2026년 공동주택 공시가격(안)에서 서울이 전년 대비 18.67% 올라 보유세 부담까지 가중되면서 고가 지역을 중심으로 매물 출회가 가속화하는 양상이다.

반면 비강남 중저가 지역은 상승세를 이어가고 있다. 중구·성북구(0.27%→0.20%), 서대문구(0.26%→0.19%), 광진구(0.21%→0.18%), 동대문구(0.22%→0.17%) 순으로 상승률이 높았다. 전주보다 상승 폭이 커진 자치구는 양천구(0.13%→0.14%)와 금천구(0.06%→0.10%) 2곳이었다. 서울 내 양극화가 '강남 주도 상승'에서 '강남 주도 하락'으로 뒤바뀐 셈이다.

한국부동산원은 서울 아파트 시장에 대해 "시장 참여자의 관망 분위기가 이어지는 가운데 일부 단지에서 하락 매물이 나타나며 가격 조정된 계약이 체결되고 있다"면서도 "정주 여건 양호한 단지 중심으로 수요 지속되며 서울 전체는 상승했다"고 분석했다.

울산 나 홀로 강세…매매 누적 서울 이어 2위

전국 아파트 매매가격은 0.02% 상승해 지난주(0.04%) 대비 오름폭이 줄었다. 지방은 전주 0.01% 상승에서 이번 주 0.00%를 기록하며 보합 전환했다. 세종이 -0.04%, 충남이 -0.08%를 기록하는 등 약세를 보인 영향이 컸다. 충남 아산시가 충남 전체를 끌어내렸다. 아산시는 전주 -0.02%에서 이번 주 -0.26%로 급락했다. 181개 시군구 중 단일 지역 낙폭으로는 사실상 최대 수준이다.

울산은 전국적으로 상승세가 둔화하는 흐름 속에서 홀로 역행했다. 전주 0.08%에서 0.13%로 상승 폭을 키웠다. 남구(0.19%), 북구(0.12%), 중구(0.10%) 등 전 자치구가 고르게 올랐다. 매매 누계도 1.29%로 서울(1.97%) 다음이다.

전국 시군구 중 매매 상승률 1위는 안양 동안구(0.40%)다. 올해 누적 상승률은 4.38%다. 용인 수지구는 누적 5.80%로 올해 들어 가장 많이 올랐다.

서울 전세, 외곽 중저가 급등

전세시장은 서울의 경우 외곽 중저가 지역을 중심으로 상승 폭이 확대하고 있다. 도봉구는 전주 0.14%에서 0.31%로 두 배 이상 뛰었고, 관악구는 0.12%에서 0.32%로, 구로구는 0.07%에서 0.27%로 한 주 만에 급등했다. 고가 지역 매매가 얼어붙으면서 실수요가 중저가 전세시장으로 쏠리는 것으로 풀이된다. 서울 전체로는 0.12%에서 0.13%로 오름폭이 커졌다.

송파구는 매매와 전세가 정반대 방향으로 움직였다. 매매가격은 -0.16%로 서울 25개 자치구 중 최대 낙폭을 기록한 반면, 전셋값은 0.07%로 상승 전환했다. 송파구 전세 변동률은 -0.14%→-0.13%→-0.11%→-0.05%→0.05%→0.07%로 꾸준히 회복세다.

세종도 매매가 -0.04%인데 전세는 0.24%로 집계됐다. 주요 시도 가운데 전세 상승 폭이 가장 큰 편인데, 매매는 오히려 하락한 것이다. 실수요 임차 수요는 강한데 매수는 따라붙지 않으면서 나타난 현상으로 분석된다. 세종 전세의 경우 반곡동과 아름동 준신축 위주로 수요가 몰렸다. 인천 역시 매매는 0.00%로 멈췄는데 전세는 0.10%로 올랐다.

전국 전셋값은 0.09% 오르며 지난주와 동일한 상승 폭을 유지했다. 수도권은 0.12%(동일), 지방은 0.06%(전주 0.07%) 오르며 오름세를 이어갔다.

최서윤 기자 sychoi@asiae.co.kr