공시가격 산정체계 대폭 손질 예고…연말께 윤곽[2026 공시가격]

2026 공동주택 공시가격
국토부, 공시가격 제도 개편 연구용역

서울을 중심으로 공동주택 공시가격이 큰 폭으로 오른 가운데 내년부터 새로 적용할 산정방식을 정부가 어떻게 정할지 관심이 모인다.

부동산 공시가격은 그간 시세를 제대로 반영하지 못한다는 한계와 함께 빠르게 올릴 경우 조세저항으로 이어지는 등 국민 수용성이 떨어진다는 지적을 동시에 받았다. 개념을 명확히 하고 안정적으로 제도를 운용할 수 있는 방향으로 연구용역을 진행하고 있는데, 국민 대다수의 경제활동과 직접 얽힌 사안인 만큼 향후 나올 개편안을 둘러싸고 논란을 피하기 힘들 것으로 예상된다.

시장의 관심은 시세 반영률, 즉 실제 거래액의 어느 정도 수준까지를 반영하느냐다. 부동산 가격공시에 관한 법률(부동산공시법)에 따라 국토부는 시세 반영률 목표치를 설정해야 한다. 앞서 문재인 정부 시절 나온 '현실화 계획'은 2020년 공동주택 기준 69.0%(9억 미만 68.1%, 9억~15억 69.2%, 15억 이상 75.3%)에서 단계적으로 인상해 2030년 90.0%까지 높이기로 했었다. 이듬해 실제 올린 70.2%, 2022년 71.5%를 적용했다.

윤석열 정부 들어 '합리화 방안'이라는 새로운 계획을 내놨다. 시세 반영률을 2020년 수준(69.0%)으로 되돌렸다. 문 정부 당시 집값이 많이 오른 상태에서 시세 반영률까지 높이다 보니 공시가격이 가파르게 올라 세금 부담이 과도하게 늘었다는 이유를 들었다. 시세 반영률은 이후 올해까지 4년 연속 같은 수준을 유지했다.

국토연구원이 지난해 공청회에서 공개한 자료에 따르면 공시가격을 '시장가치를 반영한 정책가격'으로 하는 쪽으로 가닥을 잡았다. 이때 시세 반영률은 공시가격 체계 안전성을 위한 지표 역할을 한다. 이러한 내용을 감안해 올해 연말께 내놓기로 했다.

서울 남산 전망대에서 바라본 시내 곳곳에 아파트 단지가 빼곡하게 들어서 있다. 연합뉴스

새 공시가 산정체계는 주택 유형이나 가격대별로 다른 시세 반영률 편차를 줄여줄 것으로 정부는 기대한다. 10년을 기준으로 점진적으로 올리는 방안이 지나치게 경직적이었다는 지적도 반영했다. 국토교통부 관계자는 17일 "5년 단위로 계획을 수립하고 시장 상황에 맞춰 유연하게 계획을 적용할 수 있게 하는 공시법 개정안을 국회에서 논의하고 있는데 법 개정이 된다면 그러한 부분까지 반영할 것"이라고 말했다.

전문가들은 현 공시가격 제도의 한계가 있는 만큼 이번 기회에 체계적으로 손볼 필요가 있다고 지적한다. 다만 서울을 중심으로 공시가격이 급등해 세 부담이 늘어난 상황에서 제도 변화까지 맞물릴 경우 반발이 있을 수 있다고 본다. 조정흔 경제정의실천시민연합 토지주택위원장은 "지역별, 종류별 편차가 심한 데다 하락장에서는 거래 자체가 줄어들면서 조사가 쉽지 않은 어려움이 있다"며 "산출 근거를 누구나 납득할 만한 보다 정교한 수단이 필요하다"고 말했다.

최대열 기자 dychoi@asiae.co.kr