7억이던 집 9억 됐다…서울 중저가 아파트 가격 '들썩'[부동산AtoZ]

서울 하위 20~40% 아파트
평균 매매가 8억1038만원
10억 미만 갭 메우기 장세
공급 부족에 추가 상승 전망

서울에서 중저가 아파트를 찾는 수요가 늘면서 평균 매매가격도 오름세를 보이고 있다. 지난해 집값 상승을 이끌었던 고가 아파트가 대출 규제 등으로 최근 조정국면에 들어간 것과 대비되는 흐름이다. '갭 메우기' 장세가 당분간 지속될 것으로 시장에서는 내다본다.

6일 KB부동산 월간 시계열 통계를 보면, 지난달 서울 아파트 하위 20~40%(2분위) 평균 매매가격은 8억1038만원으로 집계됐다. 서울 2분위 아파트 평균 가격은 2021년 5월(8억1201만원) 처음으로 8억원대를 넘어섰다가 2023년 1월 들어 다시 7억원대로 내려왔다. 이후 장기간 횡보세를 이어왔다. 그러다 지난해 6·27 대출 규제 이후 상승세를 거듭하며 3년여 만에 다시 8억원대로 집계됐다.

전달 대비 상승 폭도 상위 20%(5분위) 고가 아파트를 넘어섰다. 지난달 상위 20% 아파트 평균 매매가격은 34억7120만원을 기록하며 전달 대비 0.15% 증가하는 데 그쳤다. 반면 하위 20~40% 아파트는 1.4% 상승하며 상대적으로 오름폭이 컸다.

서울 외곽 지역에서는 지난해 상반기만 7억원대에 머물던 단지들이 올해 들어 9억원 넘는 가격대에 신고가를 경신하는 사례가 잇따르고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 노원구 대표 재건축 단지인 월계시영아파트(미륭·미성·삼호3차)는 지난달 10일 전용59㎡(삼호3차) 매물이 11억원에 거래되며 신고가를 기록했다. 지난 1월 9억8000만원에 신고가를 쓴 뒤 불과 1개월 만에 1억2000만원이 뛰었다.

강서구 가양동 강변3단지 전용 49㎡ 또한 지난달 9억5000만원에 거래되며 최고가를 경신했다. 이 단지는 2023년부터 약 3년간 6억~7억원대를 횡보했지만 지난해 3월 8억원대를 넘어서며 상승세를 거듭해왔다. 현재는 최고 13억원의 호가에 매물이 나와 있다. 1597가구의 대단지인 관악구 관악우성의 경우 전용 59㎡ 매물 또한 지난달 9억6000만원에 거래되며 한 달 만에 약 1억원이 뛰었다. 이 단지 역시 지난 3년간 7억원대에 손바뀜이 이뤄졌으나 올 들어 처음으로 9억원을 돌파했다.

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정부의 고강도 대출 규제와 전세난 여파로 중저가 아파트가 반사효과를 얻는 것으로 시장에서는 보고 있다. 6·27 대출 규제로 주택담보대출 한도가 최대 6억원으로 제한되고 주택담보대출 담보인정비율(LTV)은 40%로 줄면서 현금 여력이 부족한 수요자들이 10억원 미만의 가성비 매물에 눈길을 돌리고 있다.

서울 전체 매매 거래에서 중저가 아파트가 차지하는 비중 역시 증가하고 있다. 지난달 서울 아파트 매매 거래 3473건 중 5억~10억원대 아파트 거래(1687건)가 차지하는 비중은 48.5%로 한 달 전보다 4.5%포인트 늘었다. 반면 15억~20억원대 아파트 거래(323건) 비중은 9.3%로 같은 기간 2.4%포인트 줄었다.

김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "다주택자 규제 기조로 시장이 실수요자 위주로 개편된 상황에서 10억원 미만 아파트는 대출 규제에도 상대적으로 접근 가능한 가격대라고 볼 수 있다"며 "전세난으로 주거 불안을 느끼는 임차인들이 매수에 나서면서 중저가 아파트 가격을 밀어 올리고 있는 상황"이라고 설명했다.

전문가는 중저가 아파트를 위주로 당분간 현재와 같은 상승 흐름이 지속될 것으로 보고 있다. 지난해 고가 아파트에 비해 상대적으로 가격 상승이 더뎠던 만큼 당분간 갭 메우기 형태로 가격 상승이 지속될 수 있다는 전망이다. 양도소득세 중과 유예가 종료되는 5월 9일 이후로 다주택자들의 매물이 시장에 잠길 것으로 예상되면서 추가 가격 상승이 예상되고 있다.

윤수민 NH농협은행 부동산 전문위원은 "10·15대책 이후 중저가 아파트 매물이 감소한 상황이기에 5월 9일 이후 다주택자 매물이 추가로 줄어들 경우 공급 감소로 인한 호가 상승이 이어질 수 있다"고 말했다.

이지은 기자 jelee0429@asiae.co.kr