[양도세 중과 D-60일]전월세 안정 없으면 '반쪽 성공'…공급에 성패 달려

이재명 대통령은 다주택자의 주택 처분으로 임대차 시장 불안은 없다는 입장이다. 다주택자의 처분 매물을 무주택자가 매입함으로써 전월세 수요도 줄어든다는 논리다.

하지만 현재 강남권에서 잇따르고 있는 급매물은 지속되고 있는 전월세 시장에는 영향을 미치지 못하고 있다. 수십억원대 고가 매물이 무주택자 입장에서는 그림의 떡인 탓이다.

특히 국지적인 전월세 매물 부족은 해당 지역에 머물지 않고 주변 지역으로 전이되는 흐름을 보였다. 매물 부족과 가격 상승으로 부담을 느낀 임차인이 주변부 임대차 시장으로 하향 이동하게 되면 중저가 주택의 전월세 가격을 함께 끌어올려 왔다.

집값 하락세가 뚜렷해지면 매매 수요가 감소하고 기존 세입자들이 전월세 시장에 머무르려는 성향도 강해진다. 여기에 결혼 등으로 기존 세대에서 분화하는 젊은 층의 전월세 수요가 꾸준히 시장에 진입하면서 중저가 주택의 전월세 시장 불안은 가속화할 수밖에 없다.

업계 관계자는 "인구 감소에도 불구하고 세대 분리 등의 영향으로 오는 2040년까지 세대 수는 증가세를 지속할 것"이라며 "재고 주택이 꾸준히 늘고 있음에도 임대차 매물 부족이 반복되고 있는 이유"라고 설명했다.

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결국 정부가 매매 시장 침체에 따른 전월세 시장의 불안을 해소할 수 있는 방법은 공급 외에는 없는 셈이다. 시장이 원하는 주택을 얼마나 적기에 공급하느냐에 정부 정책의 성패가 달린 셈이다.

전문가들은 전월세 시장 안정의 유일한 해법은 '공급'이라고 입을 모은다. 매매 수요는 정책으로 어느 정도 인위적인 조정이 가능하지만 전월세 수요는 공급 확대 외에는 가격을 안정시킬 수 있는 선택지가 없다는 것이다.

실제로 강남권 집값이 떨어지는 등 전반적으로 집값이 안정세를 보이고 있지만, 전셋값 상승세는 여전히 멈출 기미를 보이지 않고 있다. 지난해 5월 말 92.8이었던 서울 아파트 전세가격지수는 꾸준히 우상향하면서 지난달 말에는 96.8을 기록했다.

정부 출범 직전까지 강남 11개 구가 더 높았던 전세수급지수 역시 역전돼 2월 말 현재 강북 14개 구의 관련 지수는 178.5로 강남 11개 구의 156.4를 웃돈다. 전세수급지수는 100을 기준으로 이보다 높을수록 '공급 부족'이 가중된다는 것을 뜻한다.

전문가들은 공공에만 의존하는 주택 공급만으로는 한계가 있다고 지적이다. 재개발·재건축 등 민간 부문의 주택 공급을 활성화해야 한다는 것도 이 때문이다.

당장 이 대통령이 주택정책의 모델로 삼겠다고 한 싱가포르의 경우 공공주택 비율이 80%에 달한다. 정부가 지속적인 매립 등을 통해 충분한 비축토지를 확보하고 있어 필요시 적기에 부족한 주택을 공급할 수 있는 시스템도 갖추고 있다.

반면 우리나라의 임대주택 시장에서 공공이 차지하는 비중은 10%에 불과하다. 주택 공급 부족시 적기에 대량의 주택을 공급할 수 있는 체계도 갖추지 못하고 있다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 "정부의 부동산 정책이 단기적으로 집값을 잡을 수 있을지 모르겠지만 이에 따른 시장 기능이 정상적으로 작동하지 않을 수 있다"며 "자칫 인위적 규제에 의존한 부동산 대책은 전월세 시장의 불안을 가져와 서민 주거에 악영향을 미칠 수도 있다"고 했다.

정두환 기자 dhjung69@asiae.co.kr