양도세 이어 보유세 인상 '만지작'…셈법 복잡해진 주택시장[실전재테크]

5월9일 양도세 중과 4년만에 부활
2주택자 양도세 2배 이상 늘어나
재산세·종부세 '보유세'도 연일 강조
버틴다면 따져봐야…방식·인상규모 촉각
장기보유특별공제 혜택도 축소 전망

"강력한 금융·세제·규제를 통해 5월 9일이 지난 후에도 다주택자들이 양도세 중과를 감수하고 매각하는 것이 이익인 상황을 만들 것입니다." "집을 사고파는 것은 개인의 자유지만, 그것이 이익이 되게 할지 손해가 되게 할지는 정부가 정합니다." (이상 이재명 대통령 엑스(X·옛 트위터))

이 대통령이 '비정상의 정상화'를 명분으로 내걸고 추진하는 부동산 정책의 방향은 뚜렷하다. 오는 5월9일부터 양도소득세(양도세) 중과가 4년 만에 부활하는 점을 제외하면 아직 구체적인 방법이나 산식이 나온 건 아니다. 다만 사회관계망서비스(SNS)나 국무회의 등 공식석상에서 꺼내는 화두나 내각에 내리는 지시 등을 토대로 유추하면, 대출을 죄고 보유세 부담을 늘리겠다는 점은 분명하다.

특히 버티는 비용, 즉 재산세와 종합부동산세로 대표되는 보유세를 연거푸 강조한 게 눈에 띈다. 보유세 산정을 위한 기준일은 매해 6월 1일로 이번 정부에서 앞으로 다섯 번 더 부과된다. 다주택자나 고가 주택 보유자로서는 셈법이 복잡해질 수밖에 없다.

서울 강남구 한 부동산 중개업소에 다주택자 양도세 안내문이 붙어 있다. 연합뉴스

2주택자 중과 후 매도 시 양도세 2배↑

윤석열 정부 들어 매해 유예했던 다주택자 양도세 중과가 올해부터 부활하면서 서울 전역과 경기 일대 12곳 조정대상지역 내 2주택자는 기본세율 6.6~49.5%에 22%포인트를 더해 최대 71.5% 세율을 적용받는다. 3주택자는 33%포인트가 중과돼 최고 세율은 82.5%다. 5월9일까지 매매 계약을 맺고 4~6개월 안에 잔금납부나 등기를 마쳐야 한다. 세입자가 있는 매물도 한시적으로 2년간 입주를 유예시켜줬다.

중과 전후로 세금 부담은 크게 차이가 난다. 우병탁 신한프리미어 패스파인더 전문위원이 모의 산출한 결과를 보면 10년간 보유해 양도 차익이 5억원일 때 현재는 1억4637만원 정도를 세금으로 낸다. 5월 이후 2주택자일 경우에는 2억9982만원으로 두 배 이상 늘어난다. 3주택자 중과라면 3억5454만원으로 늘어난다.

차익이 클수록 세금 부담도 더 커진다. 10년 보유한 2주택자가 양도 차익 10억원이면 현재는 3억2391만원 정도를 납부하면 되는데 중과 후에는 6억4076만원으로 껑충 뛴다. 같은 여건에서 차익이 20억원이면 7억1823만원에서 13억5568만원으로 세금이 늘어난다. 5월 10일 이후 다주택자 양도세가 중과되면 장기보유특별공제 혜택도 사라진다.

이미 오른 버티기 비용, 더 오를 일만 남았다

중과 이후 급증하는 양도세가 아까워 버틴다면 보유세를 따져봐야 한다. 정부가 보유세를 포함한 세제 전반을 개편하겠다는 밑그림은 내놨으나 구체적인 내용은 아직 드러나지 않았다. 보유세의 경우 기본 골격은 금액에 따른 누진 구조에 세율 자체는 높은 편이다. 다만 각종 공제 혜택이 많아 실효세율이 선진국 대비 낮은 수준이라는 지적이 그간 꾸준히 제기돼왔다.

집값 안정은 물론 조세 형평성 차원에서도 선진국 수준으로 높여야 한다는 주장이 힘을 얻는 형국이다. 특히 이 대통령이 양도세 중과 이후 세금 부담이 늘어난 상황에서도 파는 게 나은 상황, 즉 갖고 있는 게 손해일 정도로 세금 부담을 늘리겠다는 점을 명확히 한 터라 올리는 건 기본이며 구체적으로 어떤 방식으로, 얼마만큼 올릴지가 관심이다.

지난해 서울 강남 등 집값이 급등한 일부 지역에서는 공시가격 자체가 많이 오른 편이라 따로 추가 조치를 취하지 않아도 세금 부담이 꽤 늘어난다. 따로 공제받는 게 없는 서울 마포구 마포래미안푸르지오 84㎡형 1주택 보유자는 지난해 보유세를 300만원가량 냈는데 올해는 416만원으로 올라간다. 공시가격이 32%가량 오를 것으로 예상되는데 종부세 인상 폭 상한(전년 대비 150% 이내)에 걸려 최대치만큼 늘어난다.

성동구 래미안옥수리버젠은 325만원에서 453만원으로 늘어난다. 마찬가지로 상한을 꽉 채워 인상될 전망이다. 공시가격이 가파르게 올랐기 때문인데, 올해 상한선만큼만 세금을 낸다고 해도 공시가격이 이미 오른 터라 내년에 공시가격이 같은 수준을 유지한다고 해도 보유세만 따로 올라갈 수도 있다. 강남권 고가주택 세금 부담은 더 크다. 서초구 반포자이 같은 평형대는 1275만원에서 올해 1790만원으로, 잠실주공5단지는 867만원에서 1259만원으로 높아진다.

서울 남산 전망대에서 바라본 시내 곳곳에 아파트 단지가 빼곡하게 들어서 있다. 연합뉴스

법 개정 없이 정부 재량만으로 세 부담↑

세금은 법률로 정해야 하나 종부세나 재산세 같은 보유세는 정부 재량만으로 충분히 인상이 가능한 구조다. 공시가격현실화율이나 세금 산정 시 완충장치로 있는 공정시장가액비율을 높이면 된다. 올해 아파트 등 공동주택 현실화율은 지난해와 같은 69% 수준이다.

당초 문재인 정부 시절 현실화율을 단계적으로 끌어올린다는 내용을 법 조문에 명시했음에도 윤석열 정부 들어 세 부담을 이유로 기존 수준을 유지했다. 공정시장가액비율은 과세표준이 되는 공시가격에 일정 비율을 곱하는 방식인데, 현재 재산세는 45%, 종부세는 60%다. 시세의 절반에도 못 미치는 금액을 기준으로 세금을 매기는 구조다.

재산세는 주택 공시가격 합산분에 공정시장가액비율을 곱해 과세 기준을 정한다. 종부세의 경우 공시가격에 12억원(1주택자)을 공제한 후 공정비율을 곱하는 구조다. 종부세의 경우 합산액에 따른 누진 구조가 촘촘히 짜여 있어 과세 기준이 되는 금액이 20% 올라간다면 세금 부담은 그 이상으로 늘어날 가능성이 높다. 여기에 비거주 1주택에 대해서도 이 대통령이 투기심리가 끼어 있다고 보는 만큼, 장기보유특별공제 같은 혜택을 점차 줄여나갈 것으로 예상된다. 버티는 비용이 만만치 않게 늘어나는 셈이다.

최대열 기자 dychoi@asiae.co.kr