강남 '배짱 매도' 사라지고 매수자 전성시대 왔다[부동산AtoZ]

강남3구 수요-공급 우열 동등
서울 아파트 매매-수급 지수 기준선까지 하락
"집 가진 게 고통"…정부 강력한 압박

서울 아파트 시장 바로미터인 강남3구(강남·서초·송파구)에서 매도자 우위 구도가 1년 만에 무너졌다. 정부가 다주택자는 물론 거주하지 않는 1주택자까지 압박하면서 강남 불패를 믿고 버티던 집주인들이 하나둘씩 가격을 낮춘 급매물을 내놓기 시작했다.

1일 한국부동산원에 따르면 강남3구와 강동구가 포함된 서울 동남권 아파트 매매수급지수(수요·공급 비중을 점수화한 지표)는 2월 넷째 주(23일 기준) 기준선인 100.0을 기록했다. 100을 넘으면 매도자 우위, 100 아래는 매수자 우위를 뜻하는데 5주 연속 내리막을 걸어 딱 균형점에 도달한 것이다. 작년 2월 첫째 주(98.7) 이후 1년 만에 가장 낮은 수준이다. 그동안 강남 아파트는 부르는 게 값이었지만, 이제는 상황이 바뀐 셈이다. 여기서 지수가 조금만 더 내려가면 본격적으로 '사는 사람이 가격을 깎는' 시장이 열리게 된다.

분위기를 뒤집은 건 정부 세금 압박이다. 오는 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예가 종료된다. 유예가 끝나면 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택자 이상은 30%포인트 이상 가산세율이 붙어 지방소득세 포함 최고 82.5%의 세금을 내야 한다.

잠실아파트. 조용준 기자

여기에 이재명 대통령이 지난달 26일 엑스(X·옛 트위터)에 "다주택자는 물론 투자·투기용 1주택자도 보유보다 매각이 유리한 상황을 만들 것"이라고 밝히면서 6월 지방선거 이후 보유세 개편까지 본격화할 것이라는 전망이 겹쳤다.

다주택자 입장에서는 팔아도 세금, 들고 있어도 세금이라는 이중고에 놓인 셈이다. 결국 매물이 쏟아지기 시작했다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 서울 아파트 매매 물건은 지난달 28일 기준 7만2049건으로 한 달 전 대비 26.1% 늘었다.

매물 증가세는 강남권에서 특히 가파르다. 강남구 개포동 디에이치퍼스티어아이파크 전용 84㎡(4층)는 지난달 14일 39억3500만원에 거래됐지만, 최근 중층 매물이 4억원 이상 낮은 35억원에 급매로 나왔다. 다주택자가 전세 임차인을 둔 채 급히 처분하려는 물건이다. 서초구 반포동 래미안원베일리 전용 84㎡(19층)도 지난 1월 60억8000만원에 팔렸으나, 최근 55억2000만원까지 호가가 내려간 중층 매물이 등장했다.

매물은 쏟아지는데 거래는 얼어붙었다. 매수 희망자 대부분이 "지금보다 더 싸질 것"이라고 보고 관망하고 있기 때문이다. 업계에서는 이를 포보(Fear of Better Option·FOBO), 즉 "더 나은 선택지가 나올 것 같다"는 심리로 풀이한다. 기다릴수록 더 좋은 물건이 더 낮은 가격에 나올 수 있다는 기대가 매수 시점을 계속 미루게 만드는 구조다.

토지거래허가구역으로 묶인 서울에서는 허가 신청·승인 기간을 고려하면 다음 달 중순이 양도세 중과를 피할 수 있는 사실상 계약 마지노선이다. 그 시점이 다가올수록 급해진 매도자가 호가를 더 낮출 가능성이 높아 3~4월이 시장의 분수령이 될 전망이다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "정부 기조에 대한 보유자들 우려가 가시화하면 매수자 우위로 완전히 전환될 것"이라며 "매수자들은 지금 사면 비싸게 사는 것이라는 인식이 크다"고 했다.

시장이 주시하는 건 강남발 하락이 어디까지 번지느냐다. 2월 넷째 주 강남3구와 용산구 주간 아파트 매매가격이 일제히 하락으로 돌아선 만큼 차상급지인 마포·성동구 등 한강벨트 지역으로 조정이 전이될 가능성이 크다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 "'보유보다 매각이 유리하게 만들겠다'는 기조는 보유세를 큰 폭으로 개편하겠다는 암시로 읽힌다"며 "비거주 1주택자의 경우 세법 개정안에 거주 요건을 강화해 부담을 추가하는 형태가 될 수도 있을 것"이라고 했다.

최서윤 기자 sychoi@asiae.co.kr