[SCMP 칼럼]아시아 부동산 공급제약은 '양날의 검'

도쿄 신축아파트 50년새 최저공급
호주·한국도 주택 가격 지속 상승
공급부족 우려…부동산 펀더멘털 뒷받침

다카이치 사나에 일본 총리에게는 해야 할 일들이 산적해 있다. 지난 8일 총선에서 압승을 거둔 이후 그가 직면한 녹록지 않은 과제 중에서도 생활비 부담 문제는 가장 우선 해결해야 할 문제로 꼽힌다.

도쿄와 다른 대도시들에서 부동산 가격 급등에 따른 우려가 증폭되자 그 책임을 외부로 돌리려는 움직임도 관측됐다. 선거 캠페인에서 이민 문제가 대두된 것도 이런 연유에서다. 지난해 도쿄 중심부의 신축 아파트 평균 가격은 17% 상승해 사상 최고치를 기록했다. 이 같은 상승세는 2019년부터 이어졌다.

부동산 가격 상승 배경으로 엔저 시대에 저가로 부동산을 매입하는 기회주의적 외국인 투자자들을 지목하는 것은 정치적으로는 효과적일 수 있다. 그러나 외국인 투자자들이 근본적 원인이라고 할 수 없다.

건설비용이 올라간 것이 오히려 중요한 요인일 수 있다. 여기에는 심각한 노동력 부족도 부분적으로 일조했을 것이다. 엔화 급락은 수입 물가를 빠르게 끌어올려 일본 건설 시장을 세계에서 가장 비싼 시장 중 하나로 만들었다. 이로 인해 도쿄의 신축 아파트 공급은 50여년 만에 최저 수준까지 급감했고 이는 가격 상승을 이끌었다.

공급 부족은 일본만의 문제가 아니다. 아시아·태평양 지역 일부 주택시장의 활황세를 이끄는 핵심 요인이기도 하다. 최근 5년간 집값이 46% 오른 호주의 지난달 주택 매물 재고는 올해 초 기준으로 5년 평균치보다 25%나 줄었다. 신규 준공 물량도 역사적 수준을 크게 밑돌 것으로 예상된다고 부동산 분석기업 코탈리티는 밝혔다.

서울 아파트 가격이 53주 연속 상승한 한국도 마찬가지다. 정부는 주택시장 열기를 식히기 위해 연이어 대책을 내놨으나 집값 잡기에는 실패했다. 주택담보대출 규제를 강화하는 등 수요 측면 규제에만 지나치게 의존했기 때문이다.

이런 공급 부족 현상은 아시아의 상업용 부동산 시장에서 더욱 뚜렷하게 나타난다. 임대인과 부유한 투자자에게는 혜택인 동시에, 잠재 매수자와 임차인에는 부담이 커지는 상황이다. 지난 3일 공개된 종합 부동산 서비스 기업 CBRE의 투자자 대상 설문조사에 따르면, 아시아·태평양 지역의 많은 상업용 부동산 시장에서 개발 물량 축소는 투자 결정에 두 번째로 중요한 요인으로 꼽혔다. 첫 번째는 강한 임차 수요였다.

이 같은 공급 부족 현상은 지속될 전망이다. 공급 축소는 주요 도시들에서 임대료를 밀어 올리고 있으며, 이는 코로나19 팬데믹(세계적 대유행) 이후 외면받았던 오피스 자산의 매력도를 높이고 있다.

한창 호황인 데이터센터 시장을 제외하면 아시아의 전 상업용 부동산 부문에서는 공급 부족 현상이 심화하고 있다. 부동산 서비스 기업 JLL은 보고서에서 "대형 신규 공간을 찾는 임차인들의 선택지는 더욱 줄고, 임대료 부담도 한층 커질 것"이라며 "수요가 프리미엄급 자산을 넘어 확산할수록 가용성과 가격 부담 문제가 부각될 것"이라고 분석했다.

상업용 부동산도 주거용과 마찬가지로, 인건비와 건설비용 상승이 투자자들에게 가장 큰 도전 과제다. CBRE는 수년간 건축비가 가장 크게 상승한 일본과 호주의 상황이 심각하다고 봤다. 이 지역의 가장 매력적인 시장에서 가격과 임대료가 급등하는 이유는 너무 많은 자금이 매우 한정된 양질의 자산을 좇고 있어서다.

비영리 부동산컨설팅 기관 안레브의 데이비드 그린 모건 이사는 "중국은 글로벌 투자자 대부분의 투자 대상에서 제외돼 있으며, 인도 진입도 이르다고 보는 시각이 많다"며 "이런 상황에서 일본과 호주까지 빼면 아시아에서 접근 가능한 양질의 투자 대상군이 더욱 좁아진다"고 짚었다.

이런 아시아 상업용 부동산 시장의 수급 불균형은 조금 더 균형 잡힌 시각으로 바라보면 투자의 기회를 잡을 수 있다. 고품질 주택이 지속적으로 공급되지 못하고 부족해진 것은 주지하는 사실이다.

그런데 여기서 바라볼 것은 이 지역 주요 도시의 중심업무지구에 있는 10년도 더 된 노후 오피스 빌딩들이다. CBRE의 글로벌 리서치 총괄 헨리 친은 "중심업무지구에는 노후화된 건물이 많다. 입지는 좋지만 등급이 낮은 오피스에서 가치를 발굴하는 것은 현명한 투자전략"이라고 말했다.

아시아가 보호무역주의 공세에 특히 취약한 지역이란 점을 고려하면, 아시아 국가들의 부동산 시장은 지난해 매우 견조한 성과를 보였다.

공급 제약은 가격과 확장성에 대한 우려를 키웠지만, 이는 역설적으로 부동산 시장의 기초여건을 떠받치는 기반으로 작용하고 있다. 다만 미국과 유럽의 상업용 부동산 시장이 회복됨에 따라 아시아는 투자 매력이 다소 떨어질 수 있다. 공급 부족에 따른 가격 상승은 아시아 투자자들에게는 매우 큰 과제다.

그럼에도 불구하고, 아시아 부동산 시장은 보호무역주의의 공세에 매우 취약한 지역이라는 점을 고려할 때 지난해 놀라운 성과를 거뒀다.

공급 제약으로 인해 가격 부담 능력과 확장성에 대한 우려가 커지고 있지만, 이러한 제약은 부동산 부문의 견고한 펀더멘털을 뒷받침하고 있다고 할 수 있다.

니콜라스 스피로 로레사 어드바이저리 파트너

이 글은 사우스차이나모닝포스트(SCMP)의 칼럼 Asian property markets' supply constraints are a double-edged sword를 아시아경제가 번역한 것입니다.

※이 칼럼은 아시아경제와 사우스차이나모닝포스트의 전략적 제휴를 통해 게재되었음을 알립니다.

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