긁어모아 1만가구…노후청사 추가 가능성은?

규모 작고 주민반발 변수
文정부 때도 성공률 6%뿐
속도 높일 특별법 추진하지만
10개 상임위 거치려면 하세월

정부는 이번 대책에서 도심개발 외에 노후 공공청사와 유휴부지 34곳을 발굴해 약 1만가구(9900가구) 공급 계획을 내놨다. 자투리땅까지 최대한 확보해 주택을 공급하겠다는 의지를 보인 것이다. 지난해 9·7 대책에서 노후청사 복합개발 방침을 밝힌 뒤 4개월간 부처·지자체와 협의해 확보한 물량이다. 공급 확대 의지와 별개로 실효성에 대해선 판단이 어렵다는 의견이 다수다.

우선 규모가 작다. 34곳에서 1만가구면 한 곳당 평균 300가구 수준에 불과하다. 가장 큰 곳이 도봉구 쌍문동 교육연구시설(1171가구)이고, 강남구청(360가구), 송파 우체국(51가구) 등 대부분 수십~수백 가구 규모다. 도심 역세권이라는 입지 장점은 있지만, 수도권 주택시장 안정에 유의미한 영향을 줄 수 있는 물량인지는 의문이다.

사업 추진력도 검증이 필요하다. 노후청사 복합개발은 새로운 정책이 아니다. 문재인 정부도 2017년부터 같은 사업을 추진해 34곳 후보지를 선정했지만, 지난해 상반기 기준 실제 입주를 마친 곳은 단 2곳에 그쳤다. 8년간 34곳 중 2곳, 성공률 6%다. 청사 소유 기관의 과도한 개발이익 요구, 지역 주민 반발, 지자체의 소극적 협조 등이 발목을 잡았다.

노후청사 복합개발은 기존 청사를 허물고 고층 건물을 지어 아래층에는 청사를, 위층에는 주택을 배치하는 방식이다. 청사를 임시로 이전했다가 완공 후 복귀하는 형태가 일반적이지만 이번 대책에 포함된 수원우편집중국처럼 물류시설의 경우 아예 다른 곳에 새 시설을 짓고 기존 부지는 주택으로만 개발하기도 한다. 후자의 경우 이전 시설 완공까지 기다려야 해 착공이 2030년으로 늦춰진 곳도 있다.

청사 소유 기관 입장에서는 공사 기간 중 임시 청사로 이전해야 하고 완공 후에도 주민과 같은 건물을 써야 하는 부담이 있다. 개발이익을 충분히 보장받지 못하면 협조할 유인이 없다. 반대로 개발이익을 과도하게 요구하면 사업성이 떨어져 민간 참여가 어렵다. 문재인 정부 때 사업이 지지부진했던 이유도 이 딜레마를 풀지 못했기 때문이다.

지역 주민 반발도 변수다. 청사 부지는 대부분 저층 주거지역에 있다. 고층 주상복합이 들어서면 일조권 침해, 교통 혼잡 등을 이유로 주민들이 반대하는 경우가 많다. 문재인 정부 때 선정된 후보지 중 상당수가 주민 반발로 사업 추진이 무산되거나 지연됐다.

정부는 이번에는 다르다고 강조한다. 사업 속도를 높이기 위해 '도심 내 주택공급을 위한 노후 공공청사 등 복합개발 특별법안'을 추진 중이다. 지난해 12월 박상혁 더불어민주당 의원 등이 법안을 발의했고 이틀 뒤 국토교통위원회와 기획재정위원회 등 10개 관련 상임위에 회부됐다. 준공 30년 이상 청사의 복합개발 검토 의무화, 장관 직권 인허가, 용적률 완화 등이 핵심 내용이다.

특별법이 통과되면 지자체나 청사 소유 기관이 비협조적이더라도 중앙정부가 사업을 밀어붙일 수 있는 근거가 생긴다. 국토부 관계자는 "이번에는 관계기관·지자체와 사전 협의를 충분히 거쳤고, 특별법을 통해 용적률 상향, 사업비 지원, 생활 SOC 시설 지원 등을 담아 지자체 참여를 유도하려 한다"며 "예전에 안 됐던 이유 중 하나가 청사 이전 비용 등에 대한 지원이 없었기 때문"이라고 말했다.

다만 입법 일정이 불투명하다. 특별법이 10개 상임위 심사를 거쳐야 하는 만큼 국회 통과까지 상당한 시간이 걸릴 수 있다. 정부는 올해 안에 특별법 제정을 완료하겠다는 방침이지만 상임위 간 이견 조율, 소관 부처 협의 등을 고려하면 낙관하기 어렵다. 특별법 없이는 기존과 같은 방식으로 사업을 추진해야 하는데, 그렇다면 문재인 정부 때와 다른 결과를 기대하기 힘들다.

추가 물량 확보도 쉽지 않다. 이번에 입지 좋은 노후청사는 상당수 발굴된 만큼 앞으로는 간헐적으로 소규모 물량이 나오는 데 그칠 가능성이 크다. 정부가 "지속해서 추가 물량을 발굴하겠다"고 밝혔지만 역세권 노른자 부지가 무한정 있는 것은 아니다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 "보상이나 조합원 합의가 필요 없어 공공이 마음먹으면 속도를 낼 수 있는 사업"이라며 "지금 정부의 추진력이면 갈 수 있다고 본다"고 말했다. 다만 "애써서 추진할 만큼 효과가 있느냐는 의문은 남는다"고 했다.

최서윤 기자 sychoi@asiae.co.kr