[서울NOW]늘어나는 서울 오피스, 누가 채우나

주택공급 공방에 가려진 오피스 과잉공급 우려
세운지구 등 도심권·용산 오피스 공급 폭탄
고층 빌딩 많이 지으면 서울 경쟁력 올라가나
AI로 달라질 업무 환경 등 고려해야

서울시와 정부가 용산국제업무지구(YIBD) 주택 공급 규모를 놓고 대립하고 있다. 6000가구냐, 8000가구냐, 1만가구 이상이냐를 두고 줄다리기를 벌이는 동안 또 다른 핵심 문제는 외면받고 있다. 서울 도심에 고층 오피스 빌딩이 속속 계획되는데 어떻게 이 많은 걸 채울 것인지는 아무도 묻지 않는다.

YIBD뿐 아니다. 세운지구, 서소문, 서울역 북부역세권이 동시다발 개발 중이다. 용산전자상가 일대 개발도 속도를 내고 있다. 상업용 부동산 리서치업체 알스퀘어는 2027년부터 2031년까지 서울에 공급될 오피스 물량을 760만㎡(230만평)로 추정했다. 판교테크노밸리 개발 등으로 오피스가 빠르게 늘어났던 2009~2014년 공급량(797만㎡·241만평)과 맞먹는 규모다.

글로벌 종합 부동산 서비스 기업 CBRE코리아도 2031년까지 4대문 안 도심권(CBD)과 강남권(GBD), 여의도권(YBD) 등 서울의 3대 업무권역에 471만㎡ 규모의 오피스가 신규 공급된다고 봤다. 현재(1057만㎡)보다 45% 이상 증가한 규모다.

공급 시기는 지연될 수 있지만 공급량 확대 사실은 변함이 없다. 쏠림도 심하다. 신규 공급의 83%인 389만㎡가 CBD에 집중된다. 이 공급이 완료되면 CBD 오피스 시장 규모는 강남권의 2배, 여의도권의 3배로 커진다.

종묘-을지로-퇴계로로 이어지는 세운지구 부지 면적은 YIBD에 맞먹는 43만9000㎡ 규모다. 세운지구는 용적률 1000~1500%로 고밀 개발하는데 계획대로 실현된다면 30~40층대 오피스 빌딩이 숲을 이루게 된다. 서소문 빌딩 재개발, 옛 중앙일보 사옥, 호암아트홀에 인근 서울역 북부역세권 개발을 포함하면 이곳에도 대규모 업무지구가 탄생한다.

여기에 YIBD와 용산전자상가 일대가 가세한다. YIBD는 45만6000㎡ 부지에 최대 용적률 1700%, 평균 용적률 900~1000%가 적용된다. 국제업무지구 조성보다 속도가 빠른 용산전자상가 일대에는 총 11개 사업구역에서 30층 안팎의 빌딩이 10개 이상 들어선다. 대부분 업무시설이다.

현재 서울 오피스 시장 공실률은 자연공실률인 5%보다 낮아 안정적이다. 공실률이 두 자릿수 안팎인 뉴욕, 런던, 베이징 등 선진국 대도시에 비해 건강하다. 그렇다고 5년, 10년 후를 안심할 수 있을까. 공급 폭탄 상황에서 더 중요한 변수는 수요 변화다. 인공지능(AI)을 활용한 업무 자동화와 인력 감축은 이제 시작이다. 하이브리드 근무(재택근무와 사무실 출근을 병행하는 유연한 근무 방식)는 점점 늘고 있다. 필요한 사무실 면적은 줄어들 수밖에 없다.

서울 오피스 시장은 도심권, 용산을 중심으로 향후 10년간 구조적 변곡점, 대전환기를 맞는다. 서울시는 오피스 과잉공급 리스크를 제대로 인식하고 있을까. 포스트 팬데믹(세계적 대유행) 시대, AI로 재편되는 업무 환경, 달라진 오피스 수요를 직시하고 과잉공급 리스크에 선제 대응해야 한다.

도시 개발은 최소 10~20년 후를 내다보고 설계하는 작업이다. 산업 구조의 변화와 업무 방식, 달라질 라이프 사이클을 읽어낼 수 있는 안목이 필요하다. 고층 빌딩만 많이 짓는다고 서울이 글로벌 비즈니스 허브가 되는 것은 아니다. 미래를 설계할 수 있는 리더십이 절실한 시점이다.

김민진 사회부 지자체팀 부장 enter@asiae.co.kr