[요동치는 도심개발]②수익 날 때까지 과세 미룬다…인당 주식소유 한도 제한도 없어

개발 이익 독점 막고 일반 국민과 공유가 취지
공모 약속 어기면 가산금 추징…'먹튀' 막는다
해외자본도 문턱 낮춰…"사모로 돌던 돈, 리츠로"
용적률 상향·공공기여 완화 인센티브 검토

정부가 프로젝트 리츠 활성화를 위해 꺼낸 카드는 파격적이다. 기업이 토지를 리츠에 넘길 때(현물출자) 발생하는 막대한 세금을 '사실상 무기한' 미뤄주고 개발이 끝난 뒤에도 사업을 유연하게 정리할 수 있는 길을 열어줬다. 그간 제도권 밖에서 이뤄지던 부동산 개발 금융을 '리츠'라는 양지로 끌어올리겠다는 의도다.

가장 강력한 유인책은 과세 이연이다. 정부는 지난해 말 세법개정을 통해 토지 소유자가 보유 토지를 프로젝트 리츠에 현물출자하면 리츠 주식을 팔아 실제 수익을 실현할 때까지 법인세나 양도소득세 납부를 미뤄주는 제도를 시행하고 있다. 통상 과세이연 최장기간은 6년이지만 프로젝트 리츠는 이 기간 제한을 없앴다.

운영 단계에서도 공모리츠로 전환하면 종합부동산세 합산 대상에서 빠지고 기존 프로젝트금융투자회사(PFV)와 달리 추가 취득세 부담도 없다. 다만 설립신고 후 5년 이내 토지 출자, 준공 후 1년 6개월 안에 영업인가, 영업인가 후 5년 안에 공모해야 한다. 소수 시행사가 독점하던 개발 이익을 일반 국민과 나눠야 하는 게 제도 취지이기 때문이다.

프로젝트 리츠는 '짓고 파는' 기존 개발 관행을 '짓고 운영하며 책임지는' 선진국형 모델로 바꾸는 것이다. 정부는 준공 후 임대 운영 대신 매각(공모 전 주식 처분)하는 길을 완전히 막지는 않았다. 하지만 이 경우 미뤄줬던 세금에 이자 성격의 가산금까지 내야 한다. 영업인가 취소, 공모 불이행도 마찬가지다. 세금 혜택만 챙기고 공모라는 사회적 책임을 다하지 않는 행위를 막기 위한 장치다.

일각에선 운영 없이 빠지는 것을 허용하면 PFV와 다를 게 없다는 지적도 나온다. 국토부 관계자는 "3개월마다 투자보고서를 제출해야 해 깜깜이였던 PFV와 다르고 자기자본비율 등 제약이 있어 단순 분양 목적이면 굳이 선택할 이유가 없다"고 말했다.

프로젝트 리츠는 영업인가일부터 공모 시까지 1인 주식 소유 한도(50%) 제한을 적용받지 않는다. 이 지분 제한이 글로벌 투자자들이 기존 리츠를 꺼렸던 가장 큰 이유였다. 해외 자본이 규제가 덜한 PFV나 사모펀드로 들어와 단기 차익만 챙기고 떠나던 관행을 제도권으로 흡수할 수 있을 것으로 업계는 기대한다.

대규모 자금이 투입되는 사업에서는 취득세 절감 효과도 있다. 자산을 직접 매입하는 대신 리츠 지분을 사는 방식으로 구조를 짜면 취득세율이 4.6%에서 약 2.2%로 낮아진다. 1조원짜리 데이터센터 기준으로 세금이 460억원에서 200억~300억원 수준으로 줄어드는 셈이다.

정부는 추가 인센티브로 용적률 상향이나 공공기여 완화도 검토 중이다. 사업자가 특정 지역 상권을 책임지고 활성화하거나, 임대주택을 장기간 공급하는 경우 이를 공공기여 일환으로 인정하는 방안이다. 다만 기존 개발이익 환수 방식이 도로·공원 등 물리적 인프라 기부 중심이어서 지자체와 공감대를 형성하는 데 시간이 필요할 전망이다.

국토부 관계자는 "개발하고 끝내는 게 아니라 운영 성과까지 책임지겠다는 사업자에 대해선 그에 맞는 인센티브가 있어야 한다는 데 지자체도 공감하고 있다"고 했다.

최서윤 기자 sychoi@asiae.co.kr