주산연 "주민 수용도 높이는 공공대행형 정비사업제 도입해야"

재건축초과이익환수제 완화 목소리도
"재건축 가로막는 가장 큰 요인 재초환"
"공공 참여 정비사업에선 50% 감면 필요"

이지현 주택산업연구원 도시정비실장이 19일 열린 '도시 정비 활성화 및 공공 참여 촉진 방안' 세미나에서 발표를 하고 있다. 이정윤 기자

공공 주도형 정비사업의 주민 수용도를 높이는 방향으로 공공참여 방식을 대폭 개선해야한다는 주장이 나왔다.

19일 국회에서 열린 '도시 정비 활성화 및 공공 참여 촉진 방안' 세미나에서 주택산업연구원(주산연)은 공공기관의 전문성을 활용하면서 중요 사항에 대한 주민 의사결정권을 보장하고 공공 참여 유인책을 확대하는 '공공대행형 정비사업제도' 도입을 제안했다.

이지현 주산연 도시정비실장은 "대도시 도심지 내 주택공급 확대가 긴요한 현 시점에서 도시정비사업의 속도와 주민 수용성을 높일 특단의 방안 마련이 시급하다"라며 "공공시행형 방식에 대한 조합원의 거부감을 해소할 수 있는 최적 대안이 필요하다"고 설명했다.

이 실장은 거부감의 원인으로 주요사항에 대한 의사결정 배제, 공익 우선으로 조합원의 이익 침해 우려, 공공 기여 증대로 사업성 저하를 꼽았다.

주산연이 이달 서울 48개 정비사업 추진위원회와 조합 집행부를 상대로 설문 조사한 결과를 보면 공공 참여가 필요하다는 응답이 78.7%에 달했는데 현재의 공공 시행 방식을 적용하겠다는 응답은 31.9%에 머물렀다.

공공 시행 방식 적용을 선호하지 않는 이유는 '조합원 이익 침해 우려'(45.8%), '조합원 의사 결정권 축소 문제'(43.7%), '공공 기여 증가에 의한 사업성 저하'(39.6%) 등의 순으로 비율이 높았다.

공공 참여 방식 추진 시 제도 개선이 필요한 사항으로는 '주요 의사결정권을 조합이 가져야 한다는 의견'(52.1%), '전문성 필요 영역은 공공이 대행해달라는 의견'(50.0%), '공공 기여 기준을 조합 방식과 같거나 더 낮게 해달라는 의견'과 '공공 주도의 총괄 관리 체계 구축'(각 37.5%) 등이 제시됐다.

이 실장은 이러한 문제를 해소하기 위해 시공사 선정 업무는 공공이 대행하되 시공품질 수준 및 최종 결정은 조합 총회에서 의결하는 의사결정권을 보장하는 공공대행형 정비사업 도입을 대안으로 제시했다. 또 불가피한 공사비 증액 협상은 공공 대행자가 담당하지만 최종 결정 사항은 주민 동의를 받아야 한다고 했다.

100여개의 용역사 선정 시 감정평가, 환경영향평가 등 전문성이 불필요한 영역은 현행 방식처럼 조합이 선정하도록 하고, 교통영향평가나 재해영향평가 등 전문성이 요구되는 사항은 공공이 선정하게 하는 방안도 제안했다.

아울러 해당 제도는 일반분양분 건축비를 조합원 분양 건축비와 동일하게 책정하는 등 조합원 이익 침해 최소화하는 안을 담고 있다. 이외에도 사업비 조달 지원 등 공공대행 방식 선택 시 유인 방안도 제공한다.

이날 세미나에선 정비 사업에 대한 근본적인 변화를 위해선 재건축초과이익환수제(재초환) 완화 등 규제 해소에 나서야 한다는 주장도 나왔다. 이현석 건국대 부동산학과 교수는 "공급 규제의 대표적인 것이 재초환"이라며 "재개발·재건축이 투기라는 시각으로 보다 보니 조합원들이 가진 재산에 대해 계속 제약만 가해왔다"고 했다.

그러면서 "일반분양을 받는 사람이 제일 이득을 보고 사실 조합원들은 손해를 감수해야 하는 상황"이라고 했다. 재초환은 재건축으로 조합원 1인당 얻는 이익이 8000만원을 넘으면 초과분의 최대 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 2006년 도입됐다가 유예를 거쳐 2018년 문재인 정부 때 부활했다. 최근 여당에서도 재초환 완화 또는 폐지에 나서겠다는 이야기가 나오고 있다.

이 실장도 "현재 재건축을 가로막고 있는 가장 큰 요인은 재초환"이라며 "공공시행 및 대행 등 공공이 참여하는 방식의 정비사업에는 신속한 사업 추진을 위해 재초환 50% 감면 적용이 필요하다"고 설명했다.

이정윤 기자 leejuyoo@asiae.co.kr