집주인 바뀌어도 전세계약 유지…해지 시점이 관건

주택임대차법, 새 집주인 의무 승계
즉시 해지 땐 전세금 반환 난항
엄정숙 변호사 “해지 시기 신중”

광주 도심의 한 부동산 중개업소. 송보현 기자

전세 세입자 김 모(35) 씨는 최근 집주인이 바뀌었다는 통보를 받고 불안해졌다. "전세금을 못 받는 건 아닐까" 하는 걱정에 곧바로 계약 해지를 고민했다.

그러나 주택임대차보호법에 따르면 집주인이 매매·상속·증여·경매 등으로 바뀌어도 기존 전세 계약은 그대로 유지된다. 새로운 집주인은 이전 집주인의 의무를 모두 승계해야 한다.

엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 "집이 팔리거나 상속, 증여, 경매로 주인이 바뀌어도 세입자는 보호받는다"며 "새 집주인은 기존 계약 조건을 그대로 지켜야 한다"고 설명했다.

문제는 해지 시점이다. 엄 변호사는 "집주인 변경 사실을 안 직후 계약을 해지하면 이전 집주인에게 전세금 반환 소송을 해야 한다"며 "이미 집을 처분해 명의 재산이 없다면 판결을 받아도 실제 반환은 어렵다"고 말했다. 반대로 계약을 유지하다 만료 후 새 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우에는 "우선변제권을 근거로 다른 채권자보다 먼저 배당을 받아 회수할 수 있다"고 강조했다.

다만, 담보가치가 보증금보다 적은 경우에는 예외가 생긴다. 이럴 때는 이전 집주인을 상대로 해지를 통보하고 반환 소송을 제기하는 방법도 고려할 수 있다.

판례 역시 집주인 변경 사실을 안 날부터 상당 기간 내에 이의를 제기하지 않으면 새로운 집주인을 인정한 것으로 본다. 대법원도 "임차인이 새 임대인을 원하지 않으면 양도 사실을 안 날부터 상당한 기간 내에 이의를 제기해야 한다"고 판시했다.

엄 변호사는 "보증금이 클수록 우선변제권을 포기하는 손해가 크기 때문에 계약을 유지하는 편이 유리하다"며 "다만 새 집주인이 계약 조건을 바꾸려 하거나 반환 능력이 의심된다면 즉시 해지를 고려할 수 있다"고 덧붙였다.

해지를 결정했다면 반드시 서면으로 의사를 명확히 전달하고, 보증금 반환 방법과 시기를 구체적으로 합의해야 한다. 기존 계약서에 집주인 변경 시 해지 조항이 있는지도 확인할 필요가 있다.

엄 변호사는 "집주인이 바뀌었다고 무조건 불안해할 필요는 없다"며 "보증금을 안전하게 지키려면 해지 시기와 방법을 신중히 결정해야 한다"고 말했다.

호남취재본부 송보현 기자 w3to@asiae.co.kr