"잘나가는 곳 더 잘나가" 서울 오피스, 거래 폭증 속 마곡 등 기타권역 공실 20%

거래액 6조100억원…전년 대비 4배 ↑
대형오피스 중심 우량 자산 선호 뚜렷
강남·광화문 전체 거래 88% 싹쓸이
기타권역은 실질 임대료 4.2% 하락

올해 2분기 서울 오피스 시장이 극단적인 양상을 보였다. 전체 거래 규모는 전년 동기 대비 5배 가까이 급증했지만, 일부 권역에서는 공실률이 20%에 육박하며 침체가 이어졌다. '잘 나가는 곳만 더 잘 나가는' 양극화가 뚜렷해졌다.

9일 업계에 따르면 부동산컨설팅회사 에이커트리는 최근 '2025년 2분기 서울·분당 오피스 시장' 보고서에서 "올 2분기 서울·분당 연면적 3300㎡(1000평) 이상 오피스 거래액은 약 6조100억원으로, 지난해 같은 기간보다 380% 늘었다"고 했다. 직전 분기와 비교하면 21% 증가한 수치다. 거래의 88%가 연면적 3만3000㎡(1만평) 이상 대형 오피스였다.

보고서는 "과거에는 2021년 하반기 금리 상승으로 중소형 거래 비중이 높았지만 최근에는 금리 인하에 따른 담보대출금리 하락과 함께 '우량 자산 선호(Flight-to-quality)' 현상이 거래를 이끌었다"고 분석했다.

강남·광화문 88%…우량 자산 쏠림 심화

서울 시내의 한 건물에 붙은 사무실 임대 공고문. 연합뉴스

거래 지역은 강남·서초 등 강남업무지구(GBD)와 광화문·종로 등 도심업무지구(CBD)에 집중됐다. 강남업무지구 거래액은 2조4300억원, 도심업무지구는 2조8700억원으로 총 88%를 차지했다.

주요 거래 중 가장 큰 규모는 강남 테헤란로 초대형 오피스인 SI타워로, 이지스자산운용이 KB자산운용으로부터 8971억원에 매입했다. 주요 임차사인 현대모비스 는 2027년까지 임차할 예정이다.

같은 강남권에서는 가상자산거래소 빗썸이 강남N타워를 6805억원에 사들였다. 이어 하나금융그룹은 태광타워를 1750억원에, NH농협리츠운용은 하이트진로 서초사옥을 2400억원에 각각 매입했다. 신한리츠운용은 BNK디지털타워를 4578억원에 인수했다. 현대자동차그룹은 사옥으로 사용 중인 스케일타워 지분 50%를 2532억원(평당 5100만원)에 추가 취득해 전체 소유권을 확보했다.

도심업무지구에서도 빅딜이 이어졌다. CJ 올리브영이 KDB생명타워를 6744억원에 매수해 소유권 이전을 마쳤다. 코람코자산신탁은 김앤장이 2029년까지 사옥으로 사용할 예정인 크레센도빌딩을 5567억원에 취득했고, 대연인베스트먼트는 수송스퀘어를 5225억원에 사들였다.

여의도업무지구(YBD)에서는 현대자동차그룹 계열 거래가 눈에 띄었다. 코람코자산운용(현대차증권)은 현대차 증권빌딩을 3548억원에 매입했다. 분당·판교 권역(BBD)에서는 캡스톤자산운용이 에스디바이오센서 분당빌딩을 1000억원에 매수했다.

마곡 등 기타권역 공실률 20%…실질임대료 하락

서울·분당 오피스 권역별 공실률. 에이커트리 제공

거래 열기와 달리 공실률은 양극화됐다. 2분기 서울 평균 공실률은 7.9%(1만평 이상)로 전 분기 대비 0.3%포인트 올랐다. 도심업무지구 4.9%, 강남업무지구 2.6%, 여의도업무지구 2.7%로 전통 3대 권역은 안정적이었지만, 성수·마곡 등 기타 서울 전 지역인 기타권역(ETC)은 19.8%로 높았다. 분당·판교 권역은 0.8%로 낮았다.

보고서는 "대규모 신축이 공급된 마곡지역에 원그로브에 에어인천, 케이스퀘어마곡에 국가평생교육진흥원, 학점은행지원센터 등이 입주하면서 일부 공실이 해소됐다"며 "하지만 전 분기 공급된 이스트폴타워가 공실상태라서 전체 공실 변화는 크지 않았다"고 했다. 다만 "마곡지역에 DL건설 등 하반기 계약된 기업들의 입주가 진행되고 이스트폴타워를 100% 입차할 예정인 쿠팡이 이전하면 점진적으로 안정화할 전망"이라고 했다.

임대료도 권역별 차이가 분명했다. 서울 평균 명목임대료는 평당 11만5000원으로 전년 대비 6.4% 올랐다. 도심업무지구는 13만3000원(9.5%↑), 강남업무지구 12만9000원(7.9%↑), 여의도업무지구 11만2000원(3.6%↑)이었고 기타권역은 7만9000원(10.3%↑)으로 집계됐다. 기타권역의 경우 무상임대 기간 확대, 인테리어 비용 지원 등 인센티브가 늘어 실질임대료(6만3000원)는 오히려 전년 대비 4.2% 하락했다.

마곡·성수 잇단 신축 공급…임대시장 '가격 인하 압박'

하반기에도 아이아이컴바인드 신사옥(9222평), 무신사 S1(7657평), 센터포인트 성수(3008평) 등 마곡과 성수에 대규모 공급이 예정돼 있다. 내년부터 2030년까지는 성수 크래프톤 (6만5973평), 스틱얼터너티브자산운용 업무시설(7266평), SK디앤디 성수동 복합개발(1만3145평) 및 서울숲 오피스(5840평) 등이 새로 들어선다.

이 같은 신축 열풍은 임대시장에 직격탄이 될 수 있다. 프라임급 오피스들이 초기 임차인 유치를 위해 무상임대 기간을 늘리거나 임대료를 낮추면, 인근 노후 빌딩과 중급 오피스는 세입자 유출을 막기 위해 조건을 변경하거나 임대료를 인하해야 한다. 임대 조건 경쟁이 권역 전체로 확산할 가능성이 크다는 얘기다.

부동산업계 관계자는 "공급이 몰리는 권역에서는 초기 임대 경쟁이 불가피하며 기존 빌딩의 재임대·재계약 조건에도 영향을 줄 수 있다"며 "전통 3대 권역의 안정세가 이어질지, 기타 권역의 변동성이 다른 지역으로 확산할지 지켜봐야 한다"고 했다.

최서윤 기자 sychoi@asiae.co.kr