공작아파트, '소형 위주' 재건축에 주민 뿔났다…신탁사·소유주 파열음

KB부동산신탁·소유주 내홍
소형평수 가구수 증가
소유주 고층 보장 배치 삭제
동의 없는 설계 변경 항의

서울 여의도 공작아파트가 소셜믹스를 둘러싸고 내홍에 휩싸였다. 사업 시행사인 KB부동산신탁이 소형 평형 가구 수를 확대하고 이를 아파트 전 층에 배치하는 방향으로 설계를 변경했다는 이유에서다. 소유주들은 주민 고지 없이 '비선호 타입'을 늘리는 쪽으로 설계안을 일방적으로 바꿨다며 재건축 사업 운영위원들을 해임하는 절차에 돌입했다.

27일 아시아경제 취재에 따르면, 최근 공작아파트 소유주 358가구 중 89가구는 운영위원장과 운영위원회 해임을 요구하는 서명안을 제출했다. 이들은 서명안 제출 전 '공작아파트 정상화 추진모임(공추위)'을 결성하기도 했다. 공작아파트 소유주 A씨는 "소유주 의견 수렴 없이 KB부동산신탁이 독단적으로 설계를 변경했다"며 "변경된 설계안이 지난해 말 서울시에 제출돼 통합심의가 진행 중이라는 사실을 뒤늦게 알았다"고 주장했다.

주민들은 조합을 조성하지 않고 운영위만 두고, 전문 신탁사에 재건축 사업의 시행을 맡기는 '신탁방식 재건축'을 추진하고 있다. KB부동산신탁은 사업 시행 전반을 총괄하고 있으며 2022년 정비계획이 통과된 뒤 현재 통합심의가 진행 중이다. 시공사는 대우건설이다.

소유주 고층 배정 보장 삭제…소형 전 층 배치

변경안에 대한 주민들의 불만은 두 가지다. 먼저, 소유주 고층 배정 보장 조항이 삭제됐다. 2023년 전체 회의를 통해 확정된 기존 설계안에는 소유주에게 16층 이상을 배정하고, 소형 평형(25평·전용 59㎡)은 저층부에 집중적으로 배치하는 내용이 담겨 있었다. KB부동산신탁은 이후 101동 한 라인에 59㎡를 전 층 배치하는 방식으로 설계를 변경하면서 소유주 고층 배정 보장 조항을 뺐다. 해당 설계안은 지난해 말 서울시에 제출됐다. A씨는 "대형이 고층에서 저층으로 이동하고, 소형이 고층에 배치되면서 현재보다 더 넓거나 동일한 평형을 원하는 소유주가 저층에 배정되는 상황이 불가피해졌다"고 토로했다.

신탁사는 서울시의 소셜믹스 방침을 따른 불가피한 변경이라고 해명했다. KB부동산신탁 관계자는 "당초 통합심의 신청 당시 임대주택 대부분을 차지하는 59㎡ 물량을 저층부에 집중적으로 배치하는 설계안을 제출했다"며 "이후 인허가 단계에서 층별 소셜믹스 불합리성을 보완하라는(서울시의) 의견이 있었다"고 설명했다. 설계안에 따르면 공작아파트 전체 임대 물량은 80가구로, 최대 37평 이하 크기다.

소형평수, 61가구 늘어…비선호 타입 증가에 불만

소형 평형의 가구 수가 급격히 늘어난 것도 문제로 보고 있다. 시공사인 대우건설이 입찰 당시 제시한 설계안은 25평(전용 59㎡)이 63가구, 41평 이상 대형 평형이 191가구로 계획됐다. 이후 KB부동산신탁은 59㎡를 141가구로 늘리고, 대형은 124가구로 축소했다. 이와 관련해 일부 주민 항의하자 다시 59㎡ 가구 수를 124가구로 줄인 3차 설계안을 제시했다.

소유주 A씨는 "중대형 저층, 소형 고층 등 비선호 타입 비율이 3차 설계 기준으로도 많이 증가했다"며 "당초 대우건설 설계 기준으로는 비선호 타입 비율이 15%였지만 3차 설계안에서는 40%로 늘어났다"고 주장했다.

KB부동산신탁은 소형 가구 수 증가가 설계상에 따른 불가피한 이유였다고 설명한다. "소형 평형 증가는 분양 수익과 무관하다"며 "59㎡ 가구 수 증가는 특별피난계단 구조를 보완하는 과정에서 특정한 라인을 저층에 소형을 넣으면서 늘어난 것"이라고 해명했다.

고층부에도 소형 임대 섞어…소셜믹스에 갈등 점화

일각에서는 이번 사태가 서울시의 무리한 소셜믹스 지침에 촉발된 갈등이라는 지적이 나온다. 서울시 지침에 따라 고층부에도 임대주택으로 활용될 수 있는 소형평수를 섞으려면 자연스레 59㎡ 가구 수 증가가 불가피하다는 이유에서다.

한 부동산 업계 관계자는 "단순히 평형을 층마다 뒤섞는 방식은 설계 난이도와 비용 문제로 효율성이 떨어지기에, 한 라인에 특정 평수를 집중적으로 배치하는 방식을 택하는 경우가 많다"며 "이렇게 되면 소형평수를 저층에 몰아넣고 고층에는 대형평형을 배치하는 설계안 대비 59㎡가 구수가 늘어나는 결과로 이어질 수 있다"고 설명했다.

시가 설계단계부터 개입하는 것은 법적 근거가 부족하다는 주장도 나온다. 서울시 건축심의 기준에 따르면 임대주택은 엘리베이터를 공유하되 분양주택과 차별되거나 단절되지 않도록 설계되면 된다. 같은 건물에 공공주택을 섞어야 한다는 규정은 없다.

전문가는 소셜믹스를 둘러싼 이 같은 갈등이 향후 다른 재건축 사업장으로 확산될 것이라고 우려했다. 현재도 서울시는 공작아파트를 비롯해 잠실5단지, 압구정3구역, 대치 구마을 3지구 등 주요 사업지에도 소형 임대 편중배치 금지, 동·호수 무작위 추첨을 인허가 조건으로 요구하고 있다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "이번 문제는 신탁사의 소통 부족과 서울시의 소셜믹스 기준을 충족하는 과정에서 비롯된 측면이 크다"며 "동·호수 추첨 시 일반 임대주택과 분양 물량을 섞으라는 요구나 주동에 전 층 배치하라는 요구 등은 수익성 악화를 초래해 사업 속도를 지연시킬 수 있다"고 말했다.

이지은 기자 jelee0429@asiae.co.kr