"금리인하기, 가계대출 규제 강화하면 집값 기대심리 억제"

한은, BOK이슈노트-주택가격 기대심리 특징과 시사점
집값 상승 기대심리 오르면, 8개월 후 실제 집값도 올라
금리인하, 기대심리 자극…가계대출 규제 완화시 상승폭 더 커져
"금리인하기, 기대심리 과열 막으려면 당국과의 공조 필수"

최근 주택가격 기대심리가 상승 추세로 돌아선 가운데 금리인하기에 가계대출 규제 등 거시건전성 정책까지 함께 완화될 경우 기대심리가 크게 자극된다는 한국은행의 분석이 나왔다. 반대로 규제가 강화되면 그 효과가 크게 약화한 것으로 나타났다. 집값이 오를 것이란 기대감이 실제 집값에도 영향을 주는 만큼, 기대심리를 억제하기 위해 거시건전성 정책과의 긴밀한 공조가 필수적이라는 지적이다.

연합뉴스

15일 한은이 발표한 'BOK 이슈노트-주택가격 기대심리 특징과 시사점'에 따르면 주택가격 기대심리지수는 1년 뒤에 우리나라 주택가격이 현재 대비 얼마나 변할지를 지수화한 것이다. 지수가 1% 오른다는 것은 집값에 변화가 없을 것이라고 생각했던 국민들이 이제 조금 오를 것이라고 기대를 수정했다는 의미다. 한은이 매월 발표하는 이 지수는 올해 2월 99로 저점을 찍고 반등했다. 5월에는 111까지 올랐다.

이번 연구는 한은 경제연구원의 김우석 조사역, 황인도 실장, 이재원 원장 등이 참여했다.

주택가격 기대심리는 한 번 오르면 크게 오르고 상승 사이클도 긴 것으로 나타났다고 한은 밝혔다. 자체 시산 결과 평균 수준 대비 상대적 변동성의 크기를 보여주는 변이계수는 2.05로 물가 기대심리(0.18)보다 10배 이상 컸다. 지속성은 0.9로 나타났다. 1에 가까울수록 지속성이 높다는 의미다.

실제 주택가격에도 직접적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 한은이 2013~2025년 기간에 집값 기대심리와 실제 상승률과의 상관관계를 확인한 결과, 실질 주택가격은 기대심리 충격이 발생하면 빠르게 상승해 7개월 뒤 최대 0.43%까지 올랐다.

보고서를 작성한 김우석 한은경제연구원 금융통화연구실 조사역은 "실제 집값 상승 외에도 소비 확대, 가계대출도 늘어나는 것으로 나타났다. 이들이 복합적으로 작용해 결국 물가까지도 올라가게 된다"며 "국내총생산(GDP)도 올라가는데 3~4개월 후부터는 가계부채와 주택가격이 실제 GDP보다 더 올라가기 때문에 금융안정 차원에서는 바람직한 상황이 아닌 것으로 확인됐다"고 설명했다. 집값은 물론, 우리나라 경제에도 부정적인 영향을 미치는 만큼 주택가격 기대심리를 관리할 필요가 있다는 얘기다.

특히 금리 인하(통화정책)로 자극되는 주택가격 기대심리는 가계대출 규제 등 거시건전성 정책의 강도에 따라 강화되거나 약화될 수 있는 것으로 확인됐다. 한은이 차주 중심의 가계대출 규제가 기대심리에 어떤 영향을 주는지 살펴본 결과, 거시건전성 정책이 완화된 시기에 금리 인하를 하게 되면 기대심리가 크게 뛰는 것으로 나타났다.

그런데 반대로 거시건전성 정책이 강화된 시기에는 금리를 인하해도 별 변화가 없었다. 김 조사역은 "두 정책이 서로 다른 방향으로 가게 되면 기대심리가 뚜렷한 방향성을 가지기 어려워 일종의 신호효과가 약해지는 것으로 나타났다"며 "금리인하기에 거시건전성 정책이 금리와 반대로 가게 되면 기대심리가 어느 정도 진정된다는 것이 핵심 결과"라고 말했다.

실제 한은이 모의실험을 한 결과 2020년 초중반 급격히 올랐던 기대심리가 2년간 뛰지 않았더라면 주택가격 상승폭은 절반 수준(24%→11%)으로 줄고, GDP 대비 가계대출 비율도 상승폭이 3분의 1 정도(7.6%포인트→4.9%포인트) 줄어드는 것으로 나타났다.

한은은 "주택가격 기대심리를 관리하려면 통화정책과 거시건전성 정책이 적절히 조화를 이뤄야 한다"며 "가령 금리인하기에 주택가격 기대심리를 자극하지 않으려면 보완적으로 거시건전성 정책을 강화할 필요가 있다"고 강조했다.

김혜민 기자 hmin@asiae.co.kr