"집값 뛰면 2년 뒤 신용대출 연체 폭탄…미분양·경매도 쓰나미"

국토연구원 보고서…금리·경기 연동형 DSR 필요
전셋값·갭투자·금리, 집값 흔드는 주요 변수 지목
수도권이 더 민감, 금리 인하 땐 지방보다 5배 영향

집값이 출렁이면 2년 뒤 신용대출 연체율이 오르고 미분양과 경매도 늘어난다는 분석이 나왔다. 주택시장 변동 여파가 시차를 두고 금융시장과 분양시장 전반으로 확산하며 사회적 비용을 유발한다는 것이다. 국토연구원은 주택가격 변동성이 커질수록 사회적 비용도 커진다며 이를 완충할 유연한 대출 규제가 필요하다고 제언했다.

연구원은 20일 발간한 '주택시장 변동성 확대의 사회적 비용과 향후 정책방향' 보고서에서 집값을 흔드는 주요 변수로 전셋값, 갭투자, 금리, 주택담보대출을 지목했다. 연구원이 실증분석한 결과를 보면, 전셋값이 1% 오르면 매매가는 평균 0.655% 오른다. 갭투자(전세 낀 매매)가 1% 늘면 집값은 평균 0.148% 뛴다. 권역별로는 지방(0.128%)보다 수도권(0.179%)에서 영향을 더 많이 받았다. 금리 변화에도 수도권이 지방보다 훨씬 민감한 것으로 나타났다. 금리 인하의 경우, 수도권의 주택가격 반응은 지방의 5배에 달했다. 주택담보대출 역시 수도권에만 시장 변동성을 키우는 변수로 작용했고, 지방에서는 유의미한 영향을 미치지 않았다.

연구원은 주택시장 변동 여파가 단기간에는 드러나지 않지만 일정한 시차를 두고 실물경제 전반에 부작용을 초래한다고 분석했다. 주택가격 변동이 발생한 뒤 약 24개월 후부터는 신용대출 연체율이 증가세로 전환됐고, 이 영향은 최대 48개월까지 지속되는 것으로 나타났다. 경매 건수는 초기 24개월 동안은 감소하다가 25개월 이후 증가세로 돌아섰고, 40개월 이후에는 통계적으로도 유의미한 수준의 증가가 확인됐다. 미분양 주택 역시 초기 6개월간은 감소세를 보였지만, 12개월 이후부터는 증가세로 전환돼 약 40개월간 증가 흐름이 지속됐다.

연구원은 이처럼 사회적 비용을 유발하는 주택시장 변동성을 줄이기 위해 정교한 대출 규제가 필요하다고 제언했다.

연구원은 금리와 경기 상황에 따라 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)을 자동 조정하는 체계가 필요하다고 강조했다. 예컨대 금리가 일정 수준(중립금리 등)보다 낮아져 주택시장이 과열될 우려가 있거나 반대로 금리가 올라 연체 위험이 커질 것으로 예상되는 경우 규제를 강화하고, 이런 상황이 아니면 규제를 완화해야 한다는 것이다. 연구원은 이를 위해 "정량적 기준과 경기지표를 연동해 자동으로 조정되는 체계를 마련해야 한다"며 "이렇게 하면 예측 가능성과 금융규제의 순응성을 높일 수 있다"고 했다.

아울러 연구원은 주택시장 변동성 완화 방안으로 ▲무주택자와 신혼부부 등 실수요자 중심 정책모기지 운용 ▲정책자금 공급 시기·지역·대상 기준 설정 ▲차입차 책임 범위를 담보물 처분으로 한정하는 유한책임대출 도입 등 대출구조 개선과 유동성 관리방안을 함께 제시했다. 연구원은 전세자금대출에도 DSR 적용이 필요하다고 봤다. 다만 "저소득층과 청년 등 실수요자에 대해서는 예외 기준을 마련하고, 보증기관을 통한 리스크 관리 장치를 병행해 정책 효과와 금융건전성을 동시에 확보해야 한다"고 했다.

DSR은 개인 대출 한도를 연간 소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액 비율로 제한하는 제도다. 이날 정부는 오는 7월 가산 금리를 100%(하한) 적용하는 '3단계 스트레스 DSR' 적용을 앞두고 시행 방안을 발표했다. 금융당국 시뮬레이션에 따르면 금리 유형에 따라 은행권에서 받을 수 있는 수도권 주담대 대출한도는 1000만~3000만원(3~5%)가량 줄어든다.

최서윤 기자 sychoi@asiae.co.kr