아파트 분양 중 절반이 특별공급…실제 공급은 30%에도 못 미쳐

청약자 없어 일반공급으로 전환 20.5%
서울·세종 특별공급 대부분 실제 공급으로

세종시 일대 아파트 모습. 연합뉴스

신혼부부나 다자녀 가족 등에게 아파트 분양 물량 중 절반가량을 특별공급으로 최초 배분하지만 실제 수요자에게 공급되는 비중은 전체의 30%에도 미치지 못하는 것으로 나타났다.

26일 한국건설산업연구원(건산연) '특별공급 청약제도의 운영 실태와 과제' 보고서에 따르면 전체 분양 중 49.0%가 특별공급으로 최초 배분된다. 이중 실제 수요자에게 공급되는 특별공급은 절반 수준인 28.5%뿐이다. 건산연은 2020년 1월부터 지난해 6월까지 1853단지, 90만여가구의 청약자료를 분석했다.

전체 분양 중 실수요자에게 공급되는 특별공급이 28.5%에 머무르는 것은 청약자가 없어 일반공급으로 전환되는 물량이 많기 때문으로 분석된다. 특별공급으로 배분됐는데 청약자가 없어 일반공급으로 넘어간 물량은 20.5%를 차지했다.

청약 미달이나 청약 취소로 일반분양으로 전환되는 비율은 지역별로 격차를 보였다. 기타 지방 27.2%, 지방 광역시 21.6%, 수도권 14.1% 순으로 집계됐다. 서울, 세종, 제주는 특별공급으로 배분된 물량 대부분이 실제로 공급이 이뤄졌지만 나머지 지역은 10% 이상이 일반공급으로 전환됐다. 경북(32.9%), 울산(32.6%), 충남(30.8%)은 특별공급에서 일반공급으로 전환된 물량 비중이 30%를 넘어섰다.

주택경기가 악화된 2022년 이후 특별공급의 실제 공급 비율이 낮아지면서 일반공급으로 전환되는 비율이 20%를 상회했다.

아울러 공급가격이 낮을수록 특별공급으로 많이 배분하는데 수요자가 없어 일반공급으로 전환되는 비중도 높은 것으로 확인됐다. 특별공급에서 일반공급으로 전환되는 비율은 1억원 이하가 35.7%로 가장 높았고 9억원 초과에서는 12.7%로 가장 낮았다.

건산연은 "지금까지 특별공급의 물량 배정은 실제 수요에 기반하지 않고, 정책적 고려와 우선순위에 따라 배분한 것으로 이해된다"라며 "특별공급 대상 및 특별공급 물량 배분의 수급 불일치가 발생하고 있어 특별공급 대상별 시장 수요를 선행적으로 파악해 재조정이 필요하다"라고 설명했다.

그러면서 "자산가치가 기대되는 분양시장에 있어 수요 쏠림은 특별공급에서도 동일하게 나타나고 있어 지역정책과 자산 배분 정책의 상충 관계에 대한 고민이 필요하다"라며 "청약제도는 청약통장, 국민주택채권, 주택도시기금 등 여러 제도와 맞물려 있어 주택 판매제도를 개선하기 위한 장기적 관점의 로드맵을 수립해야 한다"라고 덧붙였다.

이정윤 기자 leejuyoo@asiae.co.kr