건설경기 불황 …광주 복합쇼핑몰 사업도 '예외없네'

옛 전·일방 개발사업 내 아파트 분양 늦춰져
당초 4~5월 전망됐지만10월까지 미뤄질 듯
경기침체 속 광주 신세계도 관망세로 돌아
광주시에 협상제안서 제출 않고'장고' 중
주택건설 리스크 속 사업 속도 조절 추정
공공기여금 등 문제 놓고 고민 거듭 의견도

‘더현대 광주’ 조감도. 광주시 제공

건설경기 및 분양시장 위축 속에 광주 지역 아파트 개발사업이 얼어붙고 있다. 그나마 사정이 나을 것으로 여겨졌던 광주복합쇼핑몰 사업(더현대 광주·신세계백화점·어등산 스타필드) 내 주택건설까지 사실상 제자리걸음을 하면서 위기감은 극에 달하는 상황이다.

지역건설업계 등에 따르면 옛 전방·일신방직 개발사업과 관련, 주거복합 건물(아파트) 분양이 오는 8월 이후로 미뤄질 것으로 보인다. 빠르면 이달 늦어도 다음 달이면 착공과 동시에 분양이 시작될 것이란 기존 전망보다 최소 2~3달 늦춰지는 셈이다.

다가오는 여름 휴가철과 추석 명절 등 소위 분양 비수기 시즌까지 고려하면 10월 이후 분양 가능성도 점쳐지고 있다.

분양이 뒤로 미뤄진 표면적 이유는 허가 등 사업 절차 지연이다.

전·일방 개발 사업 초기 개발사와 시가 공공기여 금액을 확정 짓는 감정평가 과정에서 부지 용도 변경에 따른 차액 비율(용도변경 전후 땅값 차이의 40~60% 범위)을 두고 이견을 보였다.

1년여에 걸친 논의 끝에 지난해 7월 30일 토지가치 예상 상승분 1조835억 원의 54.4%인 5,899억원을 5년간 걸쳐 분납하는 방식으로 양쪽이 합의했지만, 상당한 시간이 흐른 뒤였다.

여기에 교통영향평가, 상가 비율 조정 등 여러 사안까지 겹치면서 사업 진행 속도는 더욱 늦춰졌다.

지난해 12월30일께 지구단위계획 결정, 교통영향평가, 경관 및 건축 심의 등 일부 행정상 절차들이 모두 마무리됐지만, 전·일방개발 사업자(챔피언스 시티 복합개발 AMC)가 지난 3월 광주시에 신청한 '건축 인허가' 여부는 한 달이 넘은 현재까지도 확정되지 않고 있다.

건축 인허가가 나온다고 해도 다시 북구청에 분양승인 허가 절차가 남아있는데, 북구청에서 최근 사업추진에 따른 교통영향평가를 자체적으로 재검증하기로 한 만큼, 최종 분양승인까지 얼마나 더 걸릴지 가늠하기 어려운 상황이다.

이러한 사업 지연에도 더 현대 광주 측에서 당장 서두르는 모습은 보이지 않는다. 시장 분위기가 워낙 나쁜 탓에 일단 지켜보는 것도 나쁘지 않다는 분위기다.

내부적으론 전체 4,300여세대에 달하는 아파트 분양가를 얼마에 맞출지를 놓고 심각하게 논의 중인 것으로 전해졌다.

지난해만 하더라도 평당 2,800만원 선에서 결정될 것이란 말이 돌았지만, 불과 1년여 만에 자재비, 인건비 등이 상승하며, 평당 3,000만원 이상이 거론되는 것으로 알려졌다.

물론 분양가 3,000만원 이상이 현실화할 경우 분양률 하락 등 리스크가 큰 만큼, 자체 시뮬레이션을 돌리곤 있지만, 이 아래로 분양할 경우 마진율이 하락할 수밖에 없어 이러지도 저러지도 못하는 것으로 전해졌다.

삼성물산을 비롯해, 현대건설, 포스코건설, 대우건설 등 국내 대형 건설사들이 상당한 관심(건설 의향서 제출)을 표출한 것 치고는 꽤 맥이 빠지는 상황이다.

입장은 다소 다르지만, 또 다른 복합쇼핑몰 사업을 추진 중인 광주신세계도 비슷한 고민을 하지 않을 수 없는 상황이다.

광주신세계는 '도시 속 도시'란 컨셉으로 2026년부터 오는 2037년까지 약 10년여간 총 3단계에 걸쳐, 백화점 확장, 문화·상업·업무·교육·의료 및 특급호텔, 터미널 시설을 조성하기로 했다. 특히 47층·500가구 규모의 주상 복합시설 건설 등 청사진을 제시한 바 있다. 총사업비만 4조4,063억원에 달한다.

하지만 현재, 광주신세계 측은 지난해 10월 '도시계획변경 사전 협상 대상지'로 '선정된 지 5개월이 지났음에도 광주시에 협상제안서를 제출하지 않고 장고에 들어간 상태다.

구체적 이유는 확인되지 않지만, 공공기여금 규모 등을 놓고 광주시와 보이지 않는 눈치싸움을 벌이고 있단 추정이 나온다.

전체 사업계획을 기준으로 하면 10여년이란 시간적 여유는 있지만, 현시점에서 미래를 무작정 좋게만 예측할 순 없는 실정이다. 광주 지역 내 인구감소는 이미 시작된데다, 미래에 지역 내 유통 및 건설 경기가 현재보다 더 좋아질 것이란 보장도 없다.

당장 광주시는 더 현대 광주에서 제시한 공공기여금 규모만큼을 요구할 공산이 큰데, 광주신세계 입장에선 제대로 된 고민 없이 덜컥 당장 협상제안서를 제출했다간 크게 낭패를 볼 수도 있다.

건설경기 여파에 따른 지역 경제 하방세가 더해지면서 발생한 일종의 후유증이다.

지역 건설업계 관계자는 "전·일방 개발사업이나 신세계백화점 확장사업 등에서 추진 중인 주택건설 사업은 현재나 미래를 모두 고려해도 긍정적인 시그널을 얻긴 어렵다"라며 "그만큼, 현 업계 사정이 좋지 않다. 과거처럼 사업을 속도감 있게 하려면 '성공할 수 있다'는 확신이 서야 하는데, 지금 건설 경기 자체가 아주 힘들게 돌아가는 만큼, 쉽지 않다"고 강조했다.

호남취재본부 심진석 기자 mourn@asiae.co.kr