[기고] "전세사기, 누군가에겐 생명"… 신탁부동산 전세사기 예방법

황규현 건국대 부동산대학원 겸임교수

인천에서 전세보증금을 돌려받지 못한 30대 청년이 목숨을 끊은 지 2년이 지났다.

그는 2023년 2월 28일 “자신의 죽음이 전세사기를 해결하는 계기가 되길 바란다”는 유서를 남겼다. 2023년 5월 전세사기피해자법이 제정됐지만 지금까지 11명 이상 목숨을 잃은 것으로 알려졌다.

세입자의 전 재산이나 다름없는 전세보증금을 가로채는 전세사기는 오랜 기간 다양한 형태로 진화해 왔다. 사기꾼들은 법제도를 악용하고 일반인들이 깜박 속아 넘어갈 수밖에 없도록 판을 깔아놓고 전세보증금을 갈취한다. 최근에는 '신탁부동산 전세사기'로 수많은 피해자가 발생했다.

부동산신탁은 부동산 소유자가 위탁자로서 소유권을 수탁자에 이전하고 수탁자는 신탁계약에 따라 신탁 목적의 달성을 위해 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.

부동산신탁 중 전세사기와 주로 관련된 담보신탁은 채권 담보를 위해 부동산 소유권에 근저당권 설정 대신 수익권증서를 담보로 우선수익자인 금융기관으로부터 위탁자가 대출을 받는 것이다.

법 전공자가 아닌 일반인은 신탁등기 된 주택에 임대차계약을 체결할 때 등기부등본과 신탁원부 등에 대한 이해도가 떨어질 수밖에 없다. 따라서 법률적으로 무지한 세입자는 공인중개사와 임대인을 믿고 임대차계약을 체결하게 되는데 이는 전세사기로 귀결될 수 있다.

신탁부동산 전세사기를 예방하는 방법은 생각보다 매우 간단하다. 담보신탁은 임대인이 소유권을 신탁회사 등에 이전했기 때문에 임대차계약 체결 시 등기부등본상의 ‘갑구’에서 신탁 여부를 확인한다. 그리고 신탁원부를 발급받아 △임대차계약에 대한 수탁자 등의 동의 내용 및 이행 여부 △보증금 수령 당사자 △만기 후 보증금반환 청구 당사자 등을 확인해야 한다.

또 세입자가 신탁등기 된 주택에 꼭 입주해야 하는 특별한 사정이 있다면 전세보증금 중 일부를 월세로 전환해 반전세나 월세로 계약하는 방식을 검토할 필요가 있다. 행여 해당 주택이 공매로 넘어간다면 반전세나 월세로 계약한 세입자는 공매 절차가 진행되는 동안 월세를 지급하지 않고 전세보증금에서 공제하게 해 피해를 줄일 수 있기 때문이다.

전세사기 범죄는 세입자가 거액의 전세보증금을 지급할 때 본격적으로 시작되고 세입자는 이때 각별히 주의하면 대부분의 전세사기를 예방할 수 있다. 신탁등기 된 주택의 세입자는 공인중개사와 임대인의 설명을 듣는 것만으로 그치지 않고 본인도 적극적으로 신탁원부 등을 꼼꼼히 체크해 전세금을 지키길 바란다.

황규현 건국대 부동산대학원 겸임교수.