3분기 이후 매매 하락세에도…'강남3구' 실거래가 10.8%p 상승

불확실성에도 '똘똘한 한채' 선호 현상 뚜렷
마용성, 노도강은 거래건수도 50%p 하락

서울 부동산 시장이 스트레스 DSR 2단계 시행과 대출 규제 등으로 위축된 가운데 지난해 말 기준 강남3구(강남·서초·송파)의 매매가는 8월 대비 10% 이상 오른 것으로 나타났다. 불확실성이 지속되고 있지만 수요자들의 '똘똘한 한 채' 선호 현상은 지속되고 있다.

23일 우리은행 WM영업전략부가 국토부 실거래가 공개시스템 데이터를 재가공해 2024년 서울 주요 자치구 거래량과 평균 실거래가 추이를 분석한 결과, 지난해 8월 대비 12월 강남3구 실거래 평균가격 증감률은 10.8%p를 기록했다. 같은 기간 마용성(마포·용산 ·성동) 지역은 1.8%p 상승했고 노도강(노원·도봉·강북)은 3%p 감소했다.

서울 주요 자치구의 3.3㎡당 매매가격도 강남3구는 7349만원으로 전월(6766만원) 대비 크게 올랐다. 노도강은 12월 기준 3.3㎡당 실거래 평균 가격은 2200만원을 기록했는데, 9월(2265만원) 이후 보합 또는 하락 추세가 이어지고 있다. 마용성도 9월(5388만원) 이후 하락해 12월 기준 5060만원을 기록했다.

강남권의 경우 탄탄한 대기 수요로 인해 호가가 비교적 높고, 재건축 규제완화 등 가격상승 기대감으로 투자심리가 여전히 강세다. 아파트 분양가 상승 추세가 장기화하면서 우량한 입지로 사업성이 담보되는 강남3구 재건축 아파트 매수에 나선 수요도 가격 상승 요인으로 꼽힌다.

거래량 증가폭도 강남3구에서 더 두드러졌다. 지난해 서울 주요 자치구별 거래 건수는 3분기까지 전반적으로 회복 추세를 나타냈고 특히 강남3구의 증가폭이 컸다. 3분기 기준 강남3구 평균 거래 건수가 1분기 대비 105.6%p 증가했다. 특히 서초구는 128.3%p 상승했다. 거래량이 많은 노원구(113.1%p)보다도 높다. 향후 서울을 중심으로 입주물량이 감소하고 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 강화 여파로 공급 부족 현상이 지속될 것이라는 우려로 인해 강남3구 중에서도 한강변, 신축 아파트가 밀집된 서초구에 수요가 집중된 것으로 풀이된다.

4분기부터 거래량은 하락세를 나타냈다. 강남3구는 3분기 대비 47.7%p 감소했고 마용성도 50.6%p 감소했다. 노도강(-46.4%p)보다 거래 감소폭이 컸다.

2023년부터 15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출이 재개되면서 고가주택 밀집지역은 대출을 이용한 '똘똘한 한 채'를 매입하려는 실수요자가 증가했다. 9월 이후 스트레스 DSR 2단계가 시행되고 금융권의 가계대출 총량규제 등이 맞물리면서 매입 문턱이 높아지면서 매수심리가 크게 위축된 영향이다. 고물가 장기화 우려, 정치변수 등도 투자 심리에 영향을 준 것으로 분석된다.

남혁우 우리은행 WM영업전략부 부동산 연구원은 "올해 상반기 기준금리 추가인하, 전세가격 상승 전망 등 시장에 가격, 거래 상방 요인들도 있지만 경기악화, 고환율, 고물가 장기화 등 외생변수로 수요자 불확실성은 여전하다"며 "아직 금리수준이 높고 올해 스트레스 DSR 3단계(7월)도 실시될 예정이기 때문에 당분간 주택시장의 숨고르기는 계속될 것"이라고 전망했다.

한진주 기자 truepearl@asiae.co.kr