"임차권 등기, 가장 효과적인 전세사기 예방책"

주택임대차등기 법제화 토론회 열려
"전입일자, 보증금 등 등기부등본 의무 공시해야"
임차인이 계약 전 권리관계 손쉽게 확인
임대인 악의적 근저당권도 차단할 수 있어

전입일자, 보증금 등 주택 임대차 내용을 등기부등본에 의무적으로 공시해야 한다는 주장이 나왔다. 이를 통해 전세사기 피해를 예방하고 임대차 시장의 투명성, 신뢰도를 높일 수 있다는 것이다.

지난 10일 서울 여의도 국회의원회관에서 ‘주택임대차 등기 법제화(임대차 등기 법제화) 관련 법률 개정 토론회’가 진행되고 있다. 박용갑 더불어민주당 의원실 제공

임차권등기 접수 즉시 대항력 발생

지난 10일 서울 여의도 국회의원회관에서 열린 ‘주택임대차 등기 법제화(임대차 등기 법제화) 관련 법률 개정 토론회’에서 이강훈 변호사(참여연대 운영위 부위원장)는 “현행법은 주택 인도와 주민등록으로 주택임대차를 공시하고 있는데 두 가지 모두 제3자가 알기 어렵다는 점에서 불완전한 공시 방법”이라며 “입주 날 임대인이 은행 등에 임차인이 없다고 거짓말을 하고 해당 주택을 담보로 돈을 빌리는 것이 가능하다”고 지적했다. 은행이 저당권을 설정할 때는 저당권등기 접수 즉시 효력이 생기지만 임차인의 대항력, 우선변제권은 주택 인도와 전입신고를 마친 다음 날 0시에 생겨 이 시차를 이용한 사기가 빈번했다는 것이다.

정경국 법무사(대한법무사협회 전세피해지원 공익법무사단장)도 “현재 전입일자, 확정일자 부여일, 보증금, 임대차 기간 등 임차권에 대한 내용이 등기부등본에 공시돼 있지 않아 임차인이 보증금 회수 가능성을 예측하기 어렵다”며 “특히 임차인이 다수인 다가구 주택에서 선순위 임차인을 확인하지 못한 채 계약을 맺어 전세보증금을 돌려받지 못하는 사례가 자주 발생했다”고 설명했다.

이들은 이런 문제를 해결할 수 있는 방법이 임차권 등기라고 입을 모았다. 이 변호사는 “주택임대차 등기를 하면 하나의 등기부에 여러 임대차 관계와 그 밖의 물권을 모두 공시할 수 있는 장점이 있다”며 “주택 매매, 임대차를 할 때 투명성이 높아진다”고 말했다. 선순위 임대차 등 권리관계를 허위로 고지하는 행위 등을 막을 수 있다는 것이다. 김천일 강남대 건설부동산건설학부 교수도 “임차인 권리를 보호하기 위해서는 권리관계를 손쉽게 확인할 수 있어야 하는데, 등기는 그 역할을 하는 유일한 수단”이라면서 “또 임차권등기는 등기가 접수된 즉시 대항력과 우선변제권이 생겨 악의적 저당권 설정을 방지할 수 있다”고 설명했다.

전세사기 원인 '정보 비대칭성' 해소

이를 통해 임대차 시장의 신뢰도도 높아질 수 있다. 정 법무사는 “매매거래가가 등기부에 공시되듯이 임대차보증금도 수년간 등기부에 기록되면 신뢰할 만하고 적정한 전세가격이 형성될 것”이라면서 “‘깡통전세’와 무자본 갭투자로 인한 피해를 예방하고 불법 감정도 차단할 수 있다”고 말했다. 김 교수도 “주택임대차 등기 법제화가 전세사기를 한 번에 해결할 수는 없겠지만, 임차권의 내용을 누구나 알 수 있게 함으로써 사기의 근본 원인이 되는 ‘정보의 비대칭성’을 해소할 수 있어 의미가 있다”고 강조했다.

은행 등 금융기관 입장에서도 주택담보대출을 실행할 때 차주로부터 전·월세 계약서, 전입세대 확인서, 확정일자 부여 현황 등 많은 서류를 일일이 확인할 필요 없이 등기부 확인만으로 주택에 얽힌 권리관계를 파악할 수 있어 유용한 공시 방법으로 거론된다.

이를 위한 등기 비용 인하 필요성도 언급됐다. 이 변호사는 “국민에게 부담이 되는 수준이면 불만이 높아져 이 제도를 제대로 도입하기 어려워진다”며 “임대차 등기의 등록면허세와 지방교육세를 없애는 것 등을 고려해볼 수 있다”고 제언했다. 이어 “국토교통부와 법무사 직역에서 이 문제에 대한 논의가 필요하다”고 덧붙였다. 김 교수는 “취약계층을 중심으로 임대차등기 비용을 지자체가 지원해주고 지자체와 법무사 간 협약을 통해 임대차 전(全) 과정에 대한 법무서비스가 제공된다면 서민의 임대차가 두텁게 보호될 것”이라고 강조했다.

권현지 기자 hjk@asiae.co.kr