"재건축 중심 정책, 단지 내 갈등만 키운다…맞춤형 전략 필요"(종합)

26일 KRC '2024 연례세미나'
"리모델링, 재건축 대비 사업성 양호"
리모델링 수요 증가 불가피 전망
'1층 필로티 구조' 안전성 주장도

"재건축·리모델링 사업 방식을 둘러싼 단지 내 갈등은 원래도 있었지만, 최근 재건축 규제를 완화하는 정책 기조로 심화한 측면이 있다."

신동우 리모델링융합학회 회장은 26일 서울과학기술대에서 열린 한국리모델링융합학회(KRC) 주최 연례세미나에서 “단지마다 사업 여건이 다르고, 용적률을 완화해준다 해도 모든 단지를 재건축으로 재정비한다는 것은 불가능하다”며 이같이 밝혔다. 그는 “진정한 주거환경 개선을 위해 재건축, 리모델링, 유지보수 등 정비사업 방식을 입주민들이 스스로 선택할 수 있도록 해야 한다”고 주장했다. 신 회장은 이날 수도권 100여개 노후 단지들에 대한 리모델링, 재건축 사업성 분석을 통해 리모델링 사업성이 재건축 대비 양호하다고 주장했다.

한국리모델링융합학회(KRC)가 26일 서울과학기술대에서 '노후아파트 500만 시대의 리모델링'을 주제로 연례세미나를 개최했다. 사진=권현지 기자

채상욱 커넥티드그라운드 대표(부동산 애널리스트)도 “2022년 윤석열 당시 대선 후보 공약에는 재건축·리모델링 정책이 동등한 수준으로 담겼으나 2023년 노후계획도시특별법 발의 이후 정책 기조가 재건축으로 선회했다”며 “재건축 중심의 접근은 향후 주택 시장에 상당한 부담으로 이어질 가능성이 크다”고 우려했다. 그러면서 “주택의 생애주기와 수명을 고려한 정비사업의 레벨링이 필요하다”고 강조했다.

"리모델링 수요 증가할 것"

이들은 정부가 재건축에 집중하고 있지만 시장에서는 리모델링 수요가 늘어날 수밖에 없다고 봤다. 비용, 입주민 편의성, 환경 등 다양한 측면에서 재건축보다 유리하다는 것이다. 옥종호 서울과학기술대 명예교수는 “막대한 재건축 분담금을 감당할 수 있는 수요자들이 많지 않아 장기적으로 봤을 때 리모델링 수요는 계속해서 커질 수밖에 없다”고 말했다. 특히 마정근 계영이노베이션 대표는 “공공임대주택을 재정비할 때 리모델링 방식을 고려할 필요가 있다”며 “이주를 최소화하고 단기간 진행할 수 있어 원주민의 부담이 줄어들 뿐 아니라 재원 조달 및 사업성 측면에서 유리하다”고 평가했다.

박진철 대한건축학회 회장은 “기후변화에 관한 정부 간 협의체(IPCC), 유럽위원회 등에서 발표하는 주요 정책에서도 리모델링에 더 중점을 두고 있다”며 “탄소중립 시대의 재정비 정책으로 리모델링은 중요성이 크다”고 말했다.

한국리모델링융합학회(KRC)가 '노후아파트 500만 시대의 리모델링'을 주제로 26일 서울과학기술대에서 개최한 연례세미나에서 전문가 토론회가 진행되고 있다. KRC 제공

"상품 가치 높여 미래 대비해야"

옥 교수는 이에 대비한 리모델링 시장의 과제와 관련해 “리모델링 상품 가치를 높여 시장에 공급하려는 노력을 해야 한다”며 “리모델링 해체공사 시 발생하는 비산먼지, 폐시멘트 독성물질을 줄이기 위한 철저한 준비가 필요하다”고 제언했다. 그는 미국의 ‘건강한 건축물 인증제도’ 등을 참고 사례로 언급했다. 마 대표는 “가구 수 증가를 통한 리모델링의 사업성 확보가 중요하다”며 “이를 위한 관련법 개정을 위해 연구 및 정기적 세미나를 진행해야 한다”고 강조했다.

이상현 단국대 교수는 필로티 구조의 안전성에 관해 “리모델링에 적용되는 필로티는 일반 건물의 필로티와는 구조적으로 다른 개념”이라면서 “구조안전을 검토할 때는 단순 증가한 층수가 아닌 원구조물 대비 늘어난 층수를 기준으로 삼는 것이 합리적”이라고 말했다. 예를 들어 기존 4층인 건축물을 8층으로 높일 때는 하중이 크게 증가하지만, 15층에서 한 개 층을 높일 때는 변화가 미미하다는 것이다. 법제처가 ‘필로티 구조는 수직증축형 리모델링에 해당한다’고 해석한 것에 대한 반박이다. 법제처 해석에 따라 현재는 안전진단 'C' 등급 이상을 받은 단지는 1개 층 수직증축이 불가능하다.

옥 교수는 “현 리모델링 제도는 2000년대와 비교해 크게 달라진 것이 없어 지속적 논의가 필요하다”며 “이번 정책 세미나를 계기로 리모델링이 주거환경 개선 정책으로 비중 있게 다뤄지길 기대한다”고 말했다.

권현지 기자 hjk@asiae.co.kr