加브룩필드, 여의도IFC 2.7조 리파이낸싱 완료‥감자로 투자금 회수

국내 금융회사·투자기관 대거 참여
기존 인수금융 2.2조 상환후 유상감자
빌딩·호텔 매각시 대출 빼면 모두 투자益

캐나다계 대체투자 운용사인 브룩필드자산운용이 2조6700억원 규모의 여의도 IFC빌딩 인수금융 리파이낸싱(자금 재조달)을 마무리했다. 조달한 자금으로 기존 인수금융을 상환하는 동시에 유상감자를 실시해 투자 원금을 대부분 회수할 계획이다. 향후 보유 부동산을 매각하면 인수금융을 상환하고 남은 차액이 모두 브룩필드의 투자 이익으로 남는다.

29일 투자은행(IB) 업계에 따르면 브룩필드자산운용은 여의도 IFC빌딩 등을 담보로 2조6700억원 규모의 인수금융 투자자 모집을 완료했다. 대출은 선순위 2조4000억원, 중순위(메자닌) 2700억원으로 나눠 집행됐다. 메자닌은 선순위 채권자들에 비해 상환 우선순위나 담보권 행사에서 후순위다. 브룩필드는 자금 조달 과정에서 IFC빌딩 업무시설 3개 동(One IFC, Two IFC, Three IFC), IFC몰(상업시설), 콘래드서울호텔을 담보로 제공했다.

은행권을 비롯한 국내 금융회사와 연기금, 공제회 등이 대거 대주단으로 참여했다. KB국민은행, NH농협은행, 신한은행 등의 은행과 삼성생명, 삼성화재 등의 보험사들, 연기금 등이 선순위채권에 대규모 투자를 집행한 것으로 알려졌다. 공제회와 증권사, 캐피털사들이 메자닌 대출에 자금을 집행했다. 대출 금리는 선순위 5%대, 메자닌은 7% 중반 수준으로 정해졌다.

브룩필드는 조달한 자금으로 기존 차입금 약 2조2000억원을 우선 상환할 예정이다. 남은 약 4700억원 자금으로 IFC 빌딩 인수를 위해 설립한 4개의 특수목적법인(SPC)에 대한 유상감자를 추진한다. 감자가 완료되면 브룩필드는 IFC빌딩 인수 과정에서 투입한 투자원금 7500억원을 모두 회수할 수 있게 된다. 브룩필드는 2016년 IFC빌딩을 2조5500억원에 인수하면서 1조8000억원의 인수금융을 빌렸다. 2019년 인수금융을 리파이낸싱하면서 실(實)투자금 7500억원 중 4800억원을 회수한 바 있다.

향후 브룩필드가 IFC빌딩과 콘래드호텔 등에 대한 통매각이나 분리 매각에 성공하면 인수금융을 상환하고 남은 매각 대금이 모두 투자 이익이 된다. 2022년 미래에셋자산운용에 통매각을 추진할 당시 가치가 4조1000억원이었다. 당시 가격을 유지만 해도 인수금융을 제한 순(純)투자이익이 1조5000억원을 넘어서는 셈이다. 당시 우선협상대상자로 선정된 미래에셋자산운용은 인수자금을 조달하기 위해 설립하려던 리츠(REITs·부동산투자회사)를 국토교통부로부터 인가받지 못해 인수가 무산됐다.

브룩필드는 통매각이 무산된 이후 콘래드호텔에 대한 분리 매각을 시도하기도 했다. IB업계 관계자는 "여의도 오피스와 호텔 등에 대한 가치가 계속 상승하면서 인수금융 규모도 리파이낸싱 때마다 매번 크게 증가했다"면서 "브룩필드는 IFC빌딩에 투자한 지 8년 만에 투자 원금을 모두 회수하고 향후 매각 시 최소 60% 이상의 투자 수익을 챙길 것으로 보인다"고 전망했다.

임정수 기자 agrement@asiae.co.kr