美 상업용 부동산 부실자산 2350억달러…금융위기 우려 확산

미국 상업용 부동산의 부실 자산 규모가 2000억달러를 웃돌며 금융위기 우려를 키우고 있다. 재택근무 확산으로 인한 임대료 하락과 고금리에 투자 매력이 떨어지며 오피스 빌딩 가격이 떨어지고 있는 탓에 디폴트(채무 불이행) 우려가 높아졌기 때문이다. 상업용 부동산 위기로 이틀 새 주가가 반토막난 미국 지역은행 뉴욕 커뮤니티 뱅코프(NYCB)와 비슷한 사례가 어디서든 일어날 수 있다는 우려가 나온다.

14일(현지시간) 모건스탠리캐피털인터내셔널(MSCI) 리얼에셋에 따르면 지난해까지 부실화된 미국 상업용 부동산 규모가 2350억달러에 이른 것으로 나타났다. 사무실 부실 자산이 550억달러로 1위를 기록했고 이어 아파트(670억달러), 호텔(360억달러), 소매점(350억달러) 순으로 집계됐다.

저금리가 지속된 지난 10년간 미국 상업용 부동산은 글로벌 투자자 사이에서 안전 자산으로 꼽혀왔다. 하지만 인플레이션이 촉발한 고금리와 재택근무 문화 확산으로 공실률이 급증한 사무실 자산으로 위기감이 확산했다. 무디스 애널리틱스에 따르면 지난해 4분기 미국 사무실 공실률은 19.6%로 사상 최고치다.

상업용 빌딩 가격은 내림세를 지속하고 있다. 수익성이 악화한 부동산 소유주들이 값싸게 매물을 내놓고 있는 탓이다. MSCI 리얼에셋에 따르면 지난해 4분기 기준 테크 기업 사이에서 인기 있는 샌프란시스코 소재 빌딩 가격은 전년 동기 대비 39.9% 폭락하며 하락률 1위에 올랐다. 뒤이어 맨해튼, 보스턴도 각각 15.4%, 13.2% 떨어졌다.

부동산 소유주들이 상업용 부동산 대출 만기가 도래할 때 빚을 갚지 못할 우려가 커진 이유다. 부동산 조사 업체 트랩에 따르면 1조달러 이상의 상업용 부동산 대출이 내년 말까지 만기될 예정이다. 상업용 부동산 대출 만기는 5년 또는 10년 만기로 도래하는데 이 때 갚거나 훨씬 높은 금리로 재융자를 받아야 한다.

일각에선 지난달 NYCB 주식의 폭락 사태가 보여준 상업용 부동산 위기가 시작에 불과하다는 분석도 내놓고 있다. 지난달 31일 NYCB는 작년 4분기 실적 발표를 통해 지난해 상업용 부동산 등 대출 2건에서 총 1억8500억달러를 상각했다는 점이 확인되자 주가가 이틀 새 50% 폭락했다. 상각이란 시간이 흘러 유형자산의 가치 감소가 예상돼 미리 회계에 반영하는 것을 말한다. 상업용 부동산 소유주들로부터 대출금을 받지 못할 가능성이 나온 것이다.

문제는 상업용 부동산 위기가 중소 규모의 지역은행에 더 크게 작용할 수 있다는 점이다. 2025년까지 만기되는 상업용 부동산 대출금 70%는 지역은행으로부터 나왔다. 자산 기준으로 가장 큰 지역은행인 US 뱅코프는 작년 4분기 기준 신용 손실에 대한 충당금을 1년 전 같은 기간 대비 28%(1억1100만달러) 늘렸다고 밝혔다. 잠재적 상업용 부동산 손실을 메꾸기 위한 취지였다.

모건스탠리는 지역은행의 경우 규제 환경도 변하고 있는데 따른 부채 비용이 증가하면서 리스크가 더 커질 수 있다고 짚었다. 미 금융당국이 지난해 실리콘밸리은행(SVB) 파산 사태 이후 대형은행뿐 아니라 중형은행에 대해서도 엄격한 자기자본 규제를 적용하기 시작하면서 고정비용 부담이 높아졌기 때문이다.

변선진 기자 sj@asiae.co.kr