[PF위기 후폭풍]④ 서울 입주물량 34년만에 최저…MB시절 암흑기보다 심각

공사비 폭등·금리 인상·부동산 침체 영향

서울·수도권 중심으로 입주물량 큰 폭 축소

염창동 아파트. 사진=조용준 기자 jun21@

"서울의 올해 입주물량은 1990년 이후 최저치로 예상된다. 수도권 아파트 입주물량도 과거 5년 대비 21.1% 감소할 전망이다."

건설부동산 시장을 휩쓴 고물가, 고금리, 경기침체의 후폭풍으로 인해 역대급 입주 가뭄이 찾아올 것이라는 전망이 나온다. 공급 부족은 가격 상승으로 이어져야 한다. 그러나 부동산 프로젝트파이낸셜(PF) 위기 등 시장을 짓누르는 다양한 불확실성으로 인해 당분간 가격 오름세는 나타나지 않을 것으로 예상된다. 입주 가뭄에도 침체의 여파가 너무 큰 상황이다 보니 가격 상승세로 이어지기 힘들다는 분석이다.

KB금융지주경영연구소는 6일 ‘KB주택시장리뷰’를 통해 올해 서울 입주물량을 1만1422가구로 예상하며 이같이 밝혔다. 경기 침체와 매매 부진으로 극심한 부동산 불황을 겪었던 이명박 정부 시절, 서울 입주물량이 바닥까지 떨어졌던 2012년(2만336가구)에 비해서도 절반 수준밖에 안 되는 수준이다.

시공사 분양·준공 계획 차질

연구소가 부동산 R114 자료를 통해 1990년부터 현재까지 서울 입주물량을 살펴본 결과, 지난 34년 동안 입주물량이 1만가구대로 떨어진 적은 단 한 번도 없었다. 외환위기 직후였던 1997년(5만9472가구)과 1998년(5만7270가구)에도 5만가구를 넘겼다. 금융위기 직후였던 2009년(2만9881호)에도 2만가구가 집들이를 했다.

강민석 KB금융지주경영연구소 부동산팀장은 "지난 정부 시절 재건축·재개발 규제에 여파에 더해 공사비와 금리가 크게 오르면서 시공사들이 분양을 계획대로 못하고 준공도 미뤄진 것이 누적된 결과"라고 분석했다.

수도권 입주물량도 줄어들 전망이다. 서울과 인천, 경기도를 합친 예상 물량은 총 15만628가구다. 지난 5년 평균(18만7859가구) 대비 21.1% 줄어든 수준이다.

경기 안 좋아, 전세가 올라도 매매가 떨어져

부동산 가격하락세와 거래절벽 현상이 지속되고 있는 14일 서울 송파구 부동산 밀집상가에 아파트 매물 시세가 붙어 있다./강진형 기자aymsdream@

입주물량이 줄어들면 전세가격이 오르고 매매가격도 덩달아 오르는 게 시장의 일반적인 파급경로다. 그러나 요즘처럼 매매가격 하락 요인들이 지뢰처럼 널려있을 때는 예외다. 전세가는 소폭 상승 중이나 매매가의 하락세에 영향을 주지 못하고 있다.

KB부동산 빅데이터센터가 발표한 주택가격동향을 보면 1월 전국 아파트 매매가격은 지난해 12월 대비 0.16% 하락했다. 서울의 경우 아파트 매매 가격하락률(-0.19%)이 전국 평균보다 더 컸다. 강남(11개구 -0.19%), 강북(14개구 -0.290%) 가릴 것 없었다.

같은 달 서울의 매매가격 전망지수는 80에 그쳤다. 앞으로 4개월 연속 하락할 것이라는 전망이 더 많았다. 가격 전망지수는 전국 6000여 중개업소를 대상으로 조사한 것이다. 지수가 100 이하면 하락 전망 비중이 높다는 것을 뜻한다.

반면 전세가격은 전국 아파트 기준으로 0.14% 상승했다. 서울 아파트 전세가격은 이보다 더 높은 0.45%를 기록했다.

강 팀장은 "처음 ‘하우스푸어’라는 신조어가 생긴 시기이자 부동산 시장이 암흑기였던 2010년 초반에는 지금보다 전세가격이 매매가격에 더 근접했고, 심지어 전세가격이 매매가격보다 비싼 경우도 있었다"며 "전세가격은 오르지만 매매가격이 동반 상승하지 않는다는 건 시장 상황이 그만큼 좋지 않다는 것을 의미한다"고 전했다.

정부 "장기임대주택 공급할 것"

박상우 국토교통부 장관이 25일 서울 종로구 정부서울청사에서 '국민과 함께하는 민생토론회'에서 보고된 교통 분야 관련 주요 정책 계획을 발표하고 있다. 사진=조용준 기자 jun21@

다만 정부가 전세가격 상승세를 잡겠다는 의지를 갖고 있는 만큼 향후 전세가격 상승에 따른 매매가격 상승 압박도 어려워질 가능성이 있다.

박상우 국토교통부 장관은 지난 5일 기자간담회를 통해 "현재 자기 집에 사는 사람이 55% 정도 되고 나머지는 전·월세로 사는데 월세에 살면 굉장히 불안하거나 좋지 않은 주거로 느끼는 게 사실"이라며 "전세가격이 많이 올라서 결혼할 때 전세금 마련이 힘들고 은행에 월세로 사는거나 마찬가지"라고 지적했다.

그러면서 "주거의 패러다임을 불안정한 전세에서 안정적인 장기임대로 패러다임을 바꿔야 한다. 전세로 인한 갭투자 위험도 줄일 수 있기 때문에 양질의 장기 임대주택이 많이 공급될 수 있도록 제도를 준비하는 중"이라고 전했다.

박 장관은 또 장기임대주택 활성화 방안에 대해 "정부가 (시장에) ‘노 터치(No touch)’만 해도 충분하다"며 "지원도 안 하고, 관여도 안 하는 게 제일 좋다고 생각한다"고 말했다. 그는 "개별기업이 가진 땅이 있고 거기에 예를 들어 실버타운에 준하는 시설 같은 걸 만들어놓으면 (장기임대주택) 수요가 많을 거라고 생각한다"고 했다.

이어 "정부가 지원하면 임대료를 못 올리게 하는 식으로 통제하고, 그런 시장은 사업성이 무너지게 된다"며 "순수 민간임대로 운영하면서 다양한 주택이 공급되는 길을 마련해야 한다"고 강조했다.

심나영 기자 sny@asiae.co.kr