[재건축 대책 그후]②노원구 노후아파트 대지지분 '12평'…분당 '17.7평'

준공 30년 이상 노후아파트 대지지분 분석
낮을수록 조합원 분담금 커져, 주민동의 차질
"재건축 규제 완화 효과, 1기 신도시에 국한"

편집자주준공 후 30년이 지나면 재건축을 시작할 수 있는 패스트트랙 발표로 인해 서울에서는 노원구 노후 아파트가 수혜지로 꼽혔다. 하지만 지난 21일 찾은 현장의 분위기는 싸늘했다. 글로벌 인플레이션으로 인해 공사비가 오른데다, 고금리 장기화에 따른 영향으로 부동산 경기 침체를 운운하는 상황에서 분위기 반전 재료로는 약하다는 평가다. 특히 아시아경제가 부동산 빅데이터 업체 아실(아파트실거래가)을 통해 노원구 상계·중계·하계동의 준공 30년 이상 노후아파트(연립 다세대주택은 제외) 대지 지분을 분석한 결과에서도 노원구 노후아파트의 재건축 수익률은 크게 떨어지는 것으로 나타났다. 재건축 안전진단 규제를 대폭 완화해준 정부 1·10대책 효과가 1기 신도시 등 사업성 좋은 일부 지역에 한정적으로 나타날 것이라는 게 전문가들 분석이다.

지난 10일 정부의 재건축 규제 완화 발표 이후 서울시 노원구가 수혜지로 떠올랐지만, 실제 사업 수익률은 기대에 못 미칠 것이라는 분석이 나왔다. 이 지역 아파트의 대부분이 소형 평수인데다, 대지 지분도 적어 1·10대책 수혜지가 1기 신도시 등 사업성 높은 지역에 한정될 가능성이 높다는 전망이 나온다.

21일 아시아경제가 부동산 빅데이터 업체 아실을 통해 노원구 상계·중계·하계동의 준공 30년 이상 노후아파트(연립 다세대주택은 제외) 대지 지분을 분석한 결과, 전체 64개 단지의 평균 대지 지분은 12평이었다. 중계동(22개 단지) 12.6평, 하계동(10개 단지) 11.9평, 상계동(32개 단지) 11.7평 순이었다.

대지 지분은 가구 하나당 대지면적(아파트 전체 단지의 대지면적을 가구 수로 나눈 값)을 말한다. 일반적으로 가구당 평수가 넓거나 단지 세대수가 적은 경우 대지 지분은 많아진다.

노원구 노후아파트 대지 지분은 1기 신도시인 분당 지역 노후아파트와 비교해 적은 수준이다. 분당은 전체 69개 노후아파트 단지의 평균 대지 지분이 17.7평으로 나타났다. 노원구가 분당과 비교해 소형평수 비중이 더 높다는 의미다. 개별 단지로 보면 격차는 더 두드러진다. 노원구는 하계동 한신 동성(1993년 준공·498가구)이 19.5평으로 대지 지분이 가장 많았는데 분당에서는 서현동 효자촌 미래타운(1994년 준공·160가구)이 32.8평으로 가장 컸다. 최소 대지 지분도 노원구가 5.2평(한신), 분당 9.3평(한솔7주공)으로 두 배 가까이 차이 났다.

문제는 대지 지분이 적은 노원구의 재건축 사업성이 떨어진다는 점이다. 대지 지분이 많으면 재건축 시 일반분양 가구 수를 늘려 추가 분담금을 줄일 수 있지만 반대의 경우 조합원들이 부담해야 할 분담금이 커질 수 있다. 이렇게 되면 조합 설립에 필요한 주민 80% 이상 동의를 얻는 데 차질을 빚을 수 있다. 이는 노원구가 당초 이번 정부 대책의 최대 수혜지 가운데 하나로 꼽혔던 것과는 대조된다. 부동산R114에 따르면 노원구는 준공된 지 30년 넘은 아파트가 9만6000가구로 서울 자치구 중 가장 많은 것으로 나타났다(전체의 59%).

전문가들은 재건축 안전진단 규제를 대폭 완화해준 정부 1·10대책 효과가 1기 신도시 등 사업성 좋은 일부 지역에 한정될 수 있다고 지적했다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “30~40평대 대형평수 비중이 높고 세대수도 적은 1기 신도시 등의 지역들이 수익성이 좋고 사업도 빨리 진행될 수 있다”면서 “안전진단 등 규제를 풀어주기는 했지만 결국 사업성에 따라 재건축 진행 속도는 크게 차이가 날 것”이라고 설명했다.

서울시는 제15차 건축위원회에서 상계주공 5단지 재건축 사업의 건축계획안을 통과시켰다. 사진은 31일 서울 노원구 상계주공 5단지. 사진=강진형 기자aymsdream@

권현지 기자 hjk@asiae.co.kr