강남보다 빈 사무실 적다는 여의도…공실률은 더 낮아

여의도 신규 공급 앵커원·TP타워에 기업 입주 잇따라
서울 오피스 공실률은 2.2%
전용면적 3.3㎡당 임대료 24.2만원

새로 지어진 대형 오피스 건물의 빈자리가 채워지며 여의도 권역(YBD)아 강남 권역(GBD)보다 낮은 공실률을 기록한 것으로 나타났다. 낮은 공실률과 공급 정체로 눈에 띄는 수급 변화가 없었던 다른 권역과는 대조적인 모습이다.

기획_여의도 증권가, 파크원, LG트윈타워. 사진=김현민 기자 kimhyun81@

6일 상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어(대표 이용균)가 6일 발표한 '2023 3분기 오피스 시장 보고서'에 따르면 서울 평균 공실률은 2.2%로 전분기와 같았다. 렌트프리(무상임대)를 적용하지 않은 평균 명목 임대료는 3.3㎡(1평)당 9만원, 전용면적당 임대료인 NOC는 3.3㎡당 24만2000원으로 전분기보다 각각 0.9%, 1.0% 올랐다. 공실이 없고 임대료도 올라 기업들이 시장 상황을 관망하며 주요 지표의 변화도 크지 않았다.

대규모 공급이 쏟아진 여의도는 예외였다. 3분기 준공된 ‘브라이튼 여의도’의 오피스 동인 ‘앵커원(1만7765평)’에는 유안타증권, LG유플러스, 한국증권금융 등이 임차를 확정 지으며 60% 이상의 임차율을 기록했다. TP타워(옛 사학연금회관)에도 다수 금융사의 선임차 계약이 완료돼 높은 사전 임차율을 보이고 있다.

YBD오피스 임대료.(제공=알스퀘어)

YBD 평균 공실률은 전기보다 0.1%포인트 하락한 1.4%로 GBD(1.5%)보다 낮았다. 앞으로도 낮은 수준의 공실률을 유지할 것으로 전망된다. 평균 명목 임대료도 8만9000원으로, 전년 같은 기간보다 12.1% 상승했다. 서울 주요 권역 중 가장 상승폭이 컸다.

서울·분당 오피스 투자시장은 부진한 모습을 이어가고 있다. 서울?분당권역 오피스 거래규모는 2조5900억원으로 전기보다 23.3%, 전년 3분기보다 33.9% 감소했다.

올해 초부터 3분기까지 누적 거래 규모는 7조1000억원으로, 전년 같은 기간의 58% 수준에 불과했다. 올해 거래 규모는 10조원 안팎에 머물 것으로 추정된다. 지난 5년 내 최저치다. 금리 인상의 여파를 고스란히 맞았다.

서울?분당 3분기 평균 오피스 3.3㎡당 가격은 2612만원으로 조사됐다. 고점이었던 2021년 말~2022년 초(약 2942만원)의 약 89% 수준이다. 전년 같은 기간보다 0.76% 감소했다.

진원창 알스퀘어 빅데이터컨설팅팀 이사는 "유동성이 쪼그라들고, 금리 인상이 이어지며 상업용 부동산 투자 시장 부담이 가중되고 있다"면서도 "3분기 오피스 거래액 중 대형 오피스가 차지하는 비중은 약 66%로, 우량 안전자산을 중심으로 투자자 선호는 여전히 지속되고 있다"고 말했다.

알스퀘어의 오피스 시장 보고서는 서울?분당에 있는 연면적 1000평(3300㎡) 이상 오피스 빌딩 954개 동을 대상으로 제작된다. 전체 연면적 중 주차면적을 제외하고 오피스로 사용되는 면적이 50% 이상인 경우를 오피스 빌딩으로 보며, 오피스텔은 포함되지 않는다.

김민영 기자 argus@asiae.co.kr