[발언대]지속가능한 도시정비를 위한 공공의 역할

많은 시간·천문학적 비용 소요
독점 추진 불가…정부·공기업 등
통합·선도·포용적 공공역할 다해야

LH토지주택연구원 조영태 연구위원

요즘 도시계획에서는 분당신도시 등을 대상으로 한 도시정비가 화두다. 도시재생에 쏠렸던 관심이 이제는 도시정비에 옮겨가고 있다. 시민들에게는 골목길, 공원 등 공공 공간을 대상으로 한 도시재생보다는 자신의 집과 아파트를 재건축할 수 있다는 도시정비가 훨씬 솔깃하다.

이번 특별법을 통해 20년 이상 지난 100만㎡(30만평) 이상의 노후계획도시가 정비된다. 2023년 현재 전국 50여개 지구 백만 가구가 그 대상이며, 분당의 여덟 배 면적이다. 이를 한국토지주택공사(79%)와 지방정부(21%)가 개발했다. 이러한 도시정비 대상이 매년 늘어난다. 분당 등 1기 신도시의 개발기간은 평균 5~7년 정도였으며, 30여 년이 지난 지금 도시정비를 추진한다. 신개발보다도 도시정비는 이해관계자가 많고, 해결해야 하는 사회적, 경제적, 환경적 문제가 훨씬 복잡하다. 1960년대 후반부터 개발된 일본 타마신도시는 6~70여 년이 지난 이제야 주거단지 재건축을 시작하고 있다. 그동안 우리는 신도시를 진행하면서 일본, 유럽 등을 벤치마킹한 바 있다. 그렇지만 도시차원의 대규모, 전면적 사례는 찾아보기 힘들다. 이제는 다른 나라에서 벤치마킹할 한국형 도시정비를 시도해야 한다.

개별 단지 혹은 몇 개 단지를 시범적으로 묶어서 정비하는 것보다 도시 전체를 어떻게 재구조화(restructuring)해야 할지 과학적인 시뮬레이션이 선행돼야 한다. 노후계획도시만의 문제가 아니다. 성남의 어디를 정비할지 그리고 보존하고 개발할지, 도시의 기능을 개선하고 경쟁력을 위해 성남을 어떻게 재구조화할지 고민해야 한다. 2000년대 초 도시계획에서 외쳤던 ‘선(先)계획-후(後)개발’을 이제는 ‘선계획-후정비’로 되새겨야 한다. 그리고 주거, 상업, 산업 정비계획에 따라 도시기반시설의 양적 그리고 질적인 정비가 우선돼야 한다.

화려한 재건축 조감도보다는 지속가능하고 혁신적인 도시정비 전략이 필요하다. 도시 전체의 탄소중립을 염두에 둔 적정 수준의 도시기반시설 정비방안이 마련돼야 한다. 2000년대 중반 경기도는 ‘계획관리’라는 이름으로 광역적인 계획을 수립했고, 개발제한구역 정비수단으로 활용하기도 했다. 이에 앞서 미국에서는 '스마트 성장(smart growth)'이라는 개념으로 개발과 보존, 정비의 조화를 찾고자 했다. 우리의 노후계획도시정비는 지방정부 관점에서 통합적으로 진행돼야 한다. 그리고 장기적인 고려가 필요하다. 이번 도시정비가 졸속으로 진행돼 다시 20년 후에 또 정비해야 하는 우를 범하지 않아야 한다.

가장 먼저 다양한 이해관계자의 상생적 역할 배분과 사업 참여가 필요하다. 정비사업 추진에 민간기업과 시민들의 참여가 확대되는 것이 당연하지만, 공공의 책임 있는 역할이 선행돼야 한다. 과학적 시뮬레이션을 통한 통합적 도시정비계획 수립, 도시기반시설의 우선 정비, 순환 재건축을 위한 이주단지 운영, 개발이익의 재투자 및 기금 활용 등에 공공의 우선적인 역할이 있다. 우리 도시정비는 많은 시간과 천문학적인 비용이 소요될 것이며, 어느 한 주체가 독점적으로 추진할 수는 없다. 개별적이고 단편적인 사업추진으로는 통합적 도시정비를 이뤄낼 수 없다. 정부, 공기업 등이 통합적, 선도적, 포용적인 공공의 역할을 다해야 한다. 신도시 사업을 주도했던 한국토지주택공사도 관행적으로 도시정비에 이니셔티브를 주장할 것이 아니라 철저히 준비하고 대비해야 한다.

LH토지주택연구원 조영태 연구위원