"지역에선 딱 3곳만 문제…'지방이 문제다'가 아닙니다"[아팟트]

신지은 : 아팟트 경제핫스팟 2부 시작하겠습니다. 박합수 교수님과 함께 이야기 나누고 있습니다. 저희가 하반기 부동산 시장 전망을 좀 해봤으니까 좀 디테일하게 시장 분석을 해볼 텐데 제가 이제 요즘 부동산 관련 뉴스를 보면 제일 많이 나오는 게 미분양인 것 같아요. 오늘 오면서 제주도 미분양 아파트에 전기가 끊기고 관리실이 문 닫고 그래서 지금 세입자들이 너무 곤욕에 빠졌다. 이런 뉴스를 보고 왔는데 제주뿐 아니라 전국적으로 심각한 문제가 되고 있는 것 같습니다. 그러면 하반기에는 미분양 문제도 해결될 거라고 보시는 건지 아니면 좀 더 심각해질지 전망 좀 부탁드릴게요.

Q 하반기 부동산 미분양 전망

박합수 : 미분양 주택은 5월 기준 전국 6만8,600호로 4월 달 대비 2500가구가 줄었습니다. 전체적으로 미분양은 점진적으로 줄고 있는 양상인데요, 총량으로 보면 다소 부담이 있을 수 있겠지만 우리나라 전체 부동산 시장은 지역별로 다르기 때문에 총량만 가지고 생각하지 말아야 합니다. 수도권 다르고 지방 다르고 수도권에서도 또 서울, 인천, 경기가 조금씩 다르고…지방도 마찬가지인데요, 지방 미분양 주택이 심각하다고 했지만 미분양이 정말 심각한 곳은 세 군데 정도입니다. 대구가 1만2700가구, 경상북도가 8600가구, 충청남도가 7100가구 정도 됩니다.

그래서 ‘지방이 문제다’가 아니고 딱 세 군데가 문제의 소지가 있는 거라고 보시면 될 것 같습니다.

그 외 지역은 사실 그렇게 우려되지는 않습니다. 왜냐하면 지방도 지방 나름고, 생각보다 그렇게 많이 올라가지 않았기 때문에 많이 떨어지지도 않는다고 보시면 됩니다.

전체적으로 보게 되면 지방의 하락 폭이 오히려 수도권의 하락폭보다 훨씬 낮습니다. 지금 그래서 우리나라 시장은 지금 1월 달이 제일 저점이고 이 때부터 하락폭이 둔화되기 시작하는 이런 양상인데 지방 같은 경우는 거의 지금 하락폭이 약보합에 가깝게 올라오는 지역도 있다 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

신지은 : 지방은 아무래도 크게 상승도 안 했던 만큼 크게 하락할 여지도 없다고 짚어주셨고 이 미분양의 문제의 핵심 지역이 대구와 포항 충청남도에 집중돼 있다 이렇게 점검을 해주셨습니다. 그리고 그 지역들은 사실 단기간에 해소되기보다는 내년 정도까지는 일단 봐야 된다고 정리해주셨습니다.

Q 부동산 PF 부실 문제의 심각성, 어느 정도인가

신지은 : 저희가 미분양 이야기를 여쭤봤는데 미분양과 더불어 바늘과 실처럼 요즘 얘기가 나오는 게 부동산 PF 부실 문제입니다. 이것 때문에 경제에 영향을 준다 건설사들이 줄줄이 문을 닫을 거다 이런 경고성 이야기도 많이 나오고있고, 얼마 전에 새마을금고 대란도 있어서서 많은 분들이 걱정을 하고 계실 텐데요. 이게 좀 정말 우려를 해야 되는 수준인지, 아니면 좀 과장된 측면이 있는지, 어떻게 보십니까.

박합수 : 어느 정도 우려는 되는 수준인 거죠. 부동산 시장 안정을 하기 위해서는 공급을 확대해야 되는데 공급을 하는 주체인 건설 시행사들이 문제가 생긴거 아닙니까?

이 문제가 생긴 원인은 두 가지, 금리가 인상되면서 전체적인 이자가 많이 올라가다 보니 사업성도 악화되고, 그 와중에 공사비가 올라가면서 또 사업성이 없게 생긴 거죠. 그래서 지금 이런 침체기에 고분양가로 분양을 해야 되는데 원가가 워낙 높아진데다 금리도 올라가니까 이자 비용을 반영해야 될 거 아니에요. 공사비도 올라갔으니까 원가로 공사비를 반영하면 분양가가 높아지잖아요. 이렇게 분양하면 건설 시행사 입장에서는 사업성이 안 나오는 거죠. 그러다 보니까 분양을 미루게 되고, 전체적으로 사업이 지체되다 보니까 분양 자체 물량이 늘지 않는다 이런 분석도 있을 수 있습니다. 이 부동산 PF 문제는 그래서 이번 하반기가 어느 정도 갈림길이 되지 않겠나 생각 됩니다.

금리가 최대한 빨리 안정이 돼야 되고 공사비나 이런 인플레이션이 어느 정도 안정이 되서 하반기를 잘 넘긴다면 충분히 내년 이후에는 개선이 되지 않을까 이런 기대감을 가질 수는 있습니다.

그래서 부동산 PF 그 전에 사전에 나가는 브릿지론, 대출 연장 금리 수준을 어느 정도 계속 유지할 것이냐에 대해서 각계에서 아니면 정부 차원에서라도 좀 더 고민이 필요하고, 부도까지 가지 않게 전체적인 관리를 철저히 해 볼 필요가 있습니다. 하반기는 이런 리스크가 있는 시기라고 생각됩니다.

Q 현 정부의 부동산 정책 방향성에 대한 평가

신지은 : 그래서 지금 정부의 역할 말씀을 해 주셨는데 미분양이든 PF 부실이든 사실 이게 어떤 한 주체가 우리가 잘해볼게 해서 해결되는 문제는 아니지 않습니까. 정부의 역할이 굉장히 중요해 보이는데 정부도 고심이 많을 것 같습니다. 그러면 이쯤에서 정부의 부동산 정책 방향성에 대해서 어떻게 평가를 하고 계신지 안 여쭤볼 수가 없네요.

박합수 : 새 정부가 들어선지 이제 1년 더 지났는데, 현재까지 부동산 정책의 방향성에서는 어느 정도 긍정적으로 평가할 수는 있을 것 같습니다. 규제 완화를 통한 전체적인 시장 안정 측면에서는 일부 성공을 거뒀다고 보는데요, 다만 계속 고수하는 문제가 있는데 대출 규제는 계속해서 완화를 안 하잖아요. 메인 규제인 DSR 40%를 완화하지 않고 가계부채 증가를 우려로 그 대신 예외를 두는 거죠.

특례보금자리론 같은 9억 원 이하에서 최대 5억까지 대출해주는 식으로 약간 편법적인 거죠. DSR을 완화하지 않으면서 예외로 된 대출을 운영하니까.

그리고 역전세에서 전세 보증금 반환 대출을 또 DSR 예외로 해준다든가 이런 식으로 정부 정책 자체들이 많이 보완이 되고 있는데 앞으로 좀 중점을 두고 합리적으로 개선해야 될 것은 방금 언급한 DSR 40% 이거는 좀 정상화시켜야 될 필요가 있습니다. DSR 40%는 사실 집값 급등기에 어느 정도 급조된 정책이라고 할 수가 있기 때문인데요, 이 DSR 40%를 적용하게 되면 중산층이나 저소득층은 대출 받는 게 극도로 제한됩니다.

가령 5000만 원짜리 소득자가 1년에 갚아야 될 게 40%면 2000만 원이잖아요. 2000만 원 이내에서 원금하고 이자를 갚아야 되는 겁니다. 결론부터 얘기하면 2000만 원짜리 자동대출밖에 못 받아요. 고소득인 사람들한테 유리하기 때문에 이것을 정상화시켜서 최소 60%, 종전의 대출 규제 가이드가 뭐냐면 DTI 60%예요. Debt To Income, 이 DTI는 주택담보대출만 원리금 그 다음에 신용대출이나 이런 거는 이자만 이렇게 반영돼서 소득 대비 상환하는 비율인데 DSR은 모든 대출의 원리금 상환이에요. 특히 신용대출 같은 경우도종전에는 10년 이렇게 잡아서 이걸 5년으로 단축을 하고 자동대출은 1년으로 하니까 연봉 1억인 사람도 1억밖에 못 받는 거죠. 이런 식의 융통성이 없는 제도를 지금 그대로 가계부채 증가 우려로 고수하고 있어요.

이건 오히려 중산층이나 서민층에 피해로 작용할 확률이 더 많습니다. 상대적으로 형평성에 문제도 있죠. 2년 전에 있는 사람들은 자유롭게 대출 받아서 DTI에서 집을 샀는데 지금 DSR 40%에서는 살 엄두를 못 내요. 정책자금 대출이나 특례보금자리론 같은 예외를 활용하지 않으면 정상적으로는 집을 사기가 어렵습니다. 그만큼 문제가 있는 거죠. 그래서 DSR 40%를 60%로 상향하고 그래도 DTI 60%보다 강한 거예요. 청년층에게는 이걸 70% 정도까지 미래 소득이 높아지는 청년층 청년층은 39세까지 청년층은 혜택을 줘야 될 필요가 있다. 이래서 이제 대출 금리가 높으면 본인이 판단하는 거죠.

내가 대출을 받을 거냐 말 거냐 이거는 본인의 선택인 거죠.

이렇게 선택권을 주면서 제도가 운영되도록 해야 됩니다. 가계부채 증가가 그렇게 지나치게 우려할 사항은 아닙니다. 왜냐하면 연체율이 높지 않기 때문에 오히려 무주택자의 주거 소유 비율 소유자 비율이 지금 현재 우리나라가 한 56% 되는데 이걸 한 65% 정도로 높인다면 이게 주택시장 안정에 훨씬 더 다가가는 길이라고 할 수가 있어요. 그런 측면에서 대출 규제를 개선해야 된다라는 측면이고 그 다음에 이제 이런 시장 안정을 위해서는 궁극적으로 최대 목표가 뭐여야 되냐면 공급 확대예요.

공급 확대는 두 가지로 나눌 수가 있는데 우선 도심 공급 확대 도심에서는 재건축, 재개발이잖아요. 서울에서 80% 정도를 재건축, 재개발을 통해서 공급을 합니다. 그래서 재건축 규제를 좀 완화를 해야 될 필요가 있는데 그 중에 대표적인 게 이제 뭐가 있겠습니까?

안전 진단은 완화를 했어요. 물론 기대 수준까지는 아니지만 2018년 3월 5일 이전으로는 아니지만 그렇더라도 구조 안전성 비율 30%까지는 낮췄으니까 원래는 종전에 20%였는데 이게 50%까지 높아진 거를 30%으로 낮췄어요.

그래도 뭐 이 정도면 그렇다 치는데 가장 큰 거는 재건축부담금이에요. 이것 때문에 재건축을 추진하는 게 한계가 있고 계속 미룬다. 재건축부담금은 전국의 재건축에 다 적용되는 건데 물론 이제 국회에 지금 수정안이 제출돼 있어서 논의가 일부 되고 있는데 진척이 빨리 안 돼요.

이게 재건축부담금 방안을 정부가 작년 9월 29일에 발표했는데 아직까지 거의 1년이 다 돼 가는데 통과가 안 돼요 법이 이러니 재건축 사업장들이 계속 지체되는 문제인 거죠. 그래서 재건축 초과이익환수제는 사실 과감하게 폐지해야 돼요. 재건축만 이런 초과이익을 환수해야 될 명분이 사실 크지 않습니다.

집을 사는 방법이 3가지 정도가 있어요. 재건축, 재개발, 신축을 샀다 재개발 샀는데도 없습니다. 신축을 사도 없습니다. 재건축만, 낡은 재건축 아파트 한 채를 가지고 있는 사람들은 더 억울할 거 아니에요. 나 실수요자인데 낡은 아파트 한 채밖에 없는데 이거 다시 지으려면 초과액을 환수한다고 해. 이러면 뭐라고 생각하겠습니까? 내가 투기자도 아닌데 이걸 과감하게 폐기해서 빠른 사업 속도, 다량의 공급 물량을 확대해서 도심에 공급 물량을 늘려줘야 서울의 문제는 서울에서 해결할 수가 있어요.

서울에서 밖으로 나가지 않고 나는 서울에서 살겠다 이 수요가 상당히 많지 않습니까? 그래서 서울의 물량을 집중적으로 확대하기 위해서 재건축 규제 완화가 필요하다 이렇게 보여집니다. 그 다음에 수도권의 미래 공급 물량은 3기 신도시인데 3기 신도시 물량을같은 면적을 가지고 충분히 확대할 수 있는데도 불구하고 지금 확대하지 않고 있는 안타까운 상황이에요. 이게 궁극적으로 집값을 떨어뜨릴 수 있는 결정적인 그런 핵심 정책이 공급 확대인데 이미 3기 신도시는 토지 보상이 거의 마무리 단계잖아요. 예를 들면 고양, 창릉부터 고양, 창릉, 부천, 대장, 인천, 계양, 광명, 시흥이 됐던 하남, 교산, 남양주, 왕숙 이런 데들이 쭉 서울을 둘러싸고 있어요. 이게 1기 신도시와 더 가까이 있어요. 아주 매력적인 그런 입지를 확보하고 있는데 여기에 물량이 신도시 물량이 한 35만 호 정도 되는데 이걸 최대 50만 호 이상 같은 땅을 가지고 더 늘릴 수 있는데 이걸 제가 여러 번 정부에 제안을 했어요.

왜 쉽게 할 수 있냐면 용도 지역 그러니까 지역의 용도를 지정해 놓은 이 땅을 살짝 조정만 하면 돼요, 주거 용지로. 지금 과도하게 이제 책정이 된 게 공원 녹지 비율이에요. 전체 신도시 공원 녹지 비율이 전체 도시의 3분의 1이 공원 녹지예요. 그러면 사는 사람은 명품 신도시라 좋을 수 있겠으나 그거를 3분의 1씩이나 우리나라의 지형상 이미 주변에 다 산이 숲이 다 둘러싸고 있는 그런 구조의 지형이란 말이에요. 그래서 그 도시 내에 3분의 1씩이나 공원을 만들어야 될 이유가 거의 없고 1기 신도시 같은 경우는 5분의 1이 공원이에요.

전체 도시 면적의 그 정도만 확보해도 충분합니다. 녹지가 그러면 이제 33%에서 20%까지 줄인다면 10% 이상의 땅이 나오는데 이거 주거용지로 전환해야죠. 그다음에 이제 자족용지라고 해서 지식산업센터 짓는 건데 이게 무려 평균적으로 보면 15% 정도가 확보돼 있어요. 이걸 5% 정도로 줄여야 돼요. 왜냐하면 지금 지식산업센터 지은 서울 주변에 그런 구역들이 50~60% 공실 상태예요. 심각하잖아요. 근데 거기다 대고 15%를 또 공급하겠다는 거예요. 이건 말이 안 되는 거죠. 과감하게 5%만 남겨도 충분하니까 10% 정도를 주거용지로’

주택용지로 전환해서 용적률을 올리게 되면 15~20만 호 정도가 같은 신도시를 가지고 가능합니다. 그래서 이게 가장 빠르고 쉬운 공급 확대 방안이에요. 그렇게 되면 집값이 하락할 거 아닙니까.

그리고 접근성도 좋고 3기 신도시는 기존의 GTX와 다 연결되는 그런 연결성이 아주 뛰어난 그런 입지를 가지고 있어요. 그래서 이 수도권 주택시장 안정을 위해서 가장 빠르고 쉬운 길은 3기 신도시 공급 물량을 확대하는 방법이다 이런 정책을 세 가지 정도 주안점을 가지고 추진할 필요가 있겠다. 왜냐하면 주택 용지 비율이 26%밖에 안 돼요. 전체 도시 면적에.

이건 말이 안 되죠.

전체 도시 100%를 확보했는데 어떻게 우리가 신도시 짓겠다고 하는데 주택을 짓는 땅이 4분의 1밖에 안 되는 게 말이 돼 상식적이고 말이 안 되죠 3분의 1도 아니고 3분의 1도 아니고.

신지은 : 저희가 이런 점들을 속속들이 꼼꼼하게 따져봐야 될 필요가 있겠다 싶고 저희 청취자분들이나 우리 구독자분들도 이런 점을 아셔야 또 건의도 할 수 있고 하는 거니까 좋은 점을 짚어주셨으니까 열심히 계속 공부를 해보도록 하겠습니다 지금까지 부동산 시장의 문제점과 정부의 정책 방향성에 대해 살펴봤고요 저희는 3부에서 다시 인사드리겠습니다

박합수 교수

- 현 건국대학교 부동산대학원 겸임교수
- 현 (주)박합수부동산연구소 대표이사
- 현 한국금융연수원 자문교수
- 전 KB국민은행 부동산 수석전문위원

송윤정 기자 singasong@asiae.co.kr
촬영·편집 이경도 PD lgd0120@asiae.co.kr