[부동산AtoZ]세입자가 직접 신규세입자 구해도 될까?

[아시아경제 류태민 기자] 연이은 금리인상의 영향으로 역전세난이 발생하면서 세입자들이 전세보증금을 돌려받지 못할 것이라는 우려가 커지고 있다. 전세자금대출 이자부담이 커지면서 집주인이 새로운 전세 세입자를 구하지 못하는 경우가 늘고 있어서다.

통상 많은 이들이 새로운 집에 이사를 하는 과정에서 기존 집에 넣어둔 전세보증금으로 새로운 집에 잔금을 치른다. 문제는 기존 집주인이 새로운 세입자를 구하지 못했다면서 전세금을 돌려주지 않은 채 이사를 가야 하는 경우다. 이 경우 조바심을 느낀 세입자는 직접 부동산 매물을 광고하거나 신규 세입자를 주선하려는 사례도 있다.

원칙적으로 세입자는 부동산 소유자가 아니기 때문에 부동산 매물 광고를 올릴 수 없다. 신규 세입자를 구하는 책임은 집주인에게 있기 때문이다. 다만 부동산 광고에 대해 집주인과 사전 합의가 있다면 법적인 문제는 없다. 또 신규 세입자를 주선하는 것도 가능하지만, 집주인이 계약을 거부하는 것에 대해 별다른 책임을 물을 순 없다.

만약 집주인의 소극적인 태도에 전세 기간이 끝날 때까지 신규 세입자를 구하지 못한다면 기존 세입자도 맞대응에 나설 수 있다. 엄정숙 법도 종합법률사무소 부동산 전문변호사는 "집주인과 세입자는 동시이행관계로 집주인이 신규 세입자가 구해지지 않았다는 이유로 전세보증금 반환을 하지 않는다면 세입자도 집을 비워줄 의무가 없다"며 "신규세입자가 구해지지 않는 건 집주인 사정이지 정당한 사유가 아니기 때문에 전세보증금반환소송으로 대응해야 한다"고 조언했다. 전세금반환소송이란 전세보증금을 돌려주지 않는 집주인을 상대로 세입자가 제기하는 소송을 말한다.

반면 신규 세입자를 찾는 문제에 있어서 상가임대차는 주택임대차와 반대다. 상가건물임대차보호법(상임법)에는 임대차 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 세입자가 신규 세입자를 적극적으로 건물주에게 주선해야 한다고 규정하고 있다. 권리금 회수 기회 때문이다.

상임법은 정당한 사유 없이 기존 세입자가 주선한 신규 세입자와의 계약을 건물주가 거절하면 권리금보호 의무위반이 된다. 정당한 거절 사유는 신규 임차인이 보증금이나 임대료를 지급할 자력이 없거나, 그 밖에 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있을 때다.

대표적인 사례로는 신규세입자가 동종업계 무경험자일 경우다. 엄 변호사는 "신규세입자가 동종업계 사업을 해보지 않은 무경험자라면 상황에 따라 계약을 거부할 수 있는 경우가 있다"라며 "상임법 제10조 제2항 제2호 법규에 따라 추후 운영 미숙으로 임대료를 못 낼 우려가 있기 때문"이라고 설명했다.

류태민 기자 right@asiae.co.kr