[뉴스속 용어]'35층 룰' 근간된 서울도시기본계획

서울 강남 일대 / 사진=연합뉴스

[아시아경제 임주형 기자] '2040 서울도시기본계획안(계획)'의 서울시 심의 최종 통과로 '35층 룰' 폐지가 확정되면서 '서울도시기본계획'에 대한 관심이 높다.

서울도시기본계획은 서울시가 추진할 각종 계획의 지침이 되는 최상위 공간계획으로, 20년 후 서울의 미래상과 발전방향의 제시와 함께 주택, 공원, 교통, 산업, 환경, 문화, 복지 등 다양한 부문별계획을 통합하고 조정하는 가이드라인이다. 서울시는 도시기본계획을 1990년 이후 4번에 걸쳐 수립했고 이번이 5번째다.

아파트 층수 규제 '35층 룰'이란

서울도시기본계획은 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따라 5년 마다 재정비되는데 그동안 서울시 아파트의 층고를 제한했던 35층 룰은 박원순 전 시장 재임시였던 2014년에 수립된 '2030 서울플랜'에 담겨있다. 2030 서울플랜은 제3종 일반주거지역 내 아파트의 최고 층수를 35층 이하로 제한하는 게 핵심이었다. 한강변 연접부는 15층 이하 규제를 적용받았다. 초고층 건물이 일조권, 조망권을 독점하는 걸 막고 저층 건물, 자연경관과 조화를 이루기 위한 취지였지만 일각에서는 재건축 시장을 위축시키는 '대못' 중 하나라는 지적이 나왔다.

물론 서울 전역에서 35층 룰이 적용되는 것은 아니었다. 용도지역별로 층수 제한 높이에 차이가 있었는데 도심, 부도심 및 도시기본계획에서 정한 지역은 50층 이상 초고층 주상복합 건물 건축이 가능했다. 이 예외 규정을 적용 받은 곳이 바로 송파구 잠실 주공5단지였다. 3종 일반주거지역이면서 '광역 중심'인 잠실역 부근에 위치했다는 게 판단 기준이었다. 광역중심은 문화, 업무, 전시 등 도심 기능까지 확보한 지역을 말한다. 2017년 당시 서울시는 광역중심 기능 도입을 전제로 잠실역 사거리 인근을 준주거지역으로 종상향해 잠실주공5단지 재건축 사업을 최고 50층까지 가능하도록 했다. 이 후 학교용지 확보를 둘러싼 갈등으로 사실상 사업이 중단됐던 잠실주공 5단지는 올해 초 재건축정비계획 변경안과 경관심의안을 이 통과되며 최고 50층, 6815채 규모의 매머드급 아파트 단지로의 재건축을 확정, 추진 중이다.

2040 서울도시기본계획안 연내 공고‥서울 스카이라인 다양해 지나

지난 21일 '335층 높이 제한' 규제 폐지가 첫 적용된 대치 미도아파트 재건축 단지 / 사진=서울시 [이미지출처=연합뉴스]

2040 서울도시기본계획안의 최종 통과로 35층 높이 규제도 폐지되면서 잠실주공5단지 같은 초고층 아파트를 앞세운 재건축 사업이 속속 추진될 것으로 전망된다. 일례로 올해 준공 39년을 맞이한 강남구 대치동 미도아파트는 지난달 21일 최고 50층 높이, 3800세대 규모로 재건축하는 안이 확정됐다. 계획안에 따른 35층 규제 폐지가 적용된 첫 재건축 사례로, 2017년부터 재건축이 추진됐으나 시장 불안 등 악재가 겹치며 지연됐다가, 지난해 11월 서울시의 '신속통합기획' 사업지로 선정되면서 속도가 붙었다.

한편 서울시 지난달 30일 도시계획위원회 심의를 통과한 2040 서울도시기본계획안(계획안) 관련 후속 조치를 거친 뒤 연내 계획안을 최종 확정하고 공고할 예정이다.

앞으로 20년에 걸쳐 서울시 도시계획의 최상위 지침으로 기능할 이번 계획안은 110명의 전문가 및 시민의 의견을 반영해 완성됐다. 기존의 경직적·일률적 도시계획 규제에서 탈피해 유연한 도시계획 체계로 전환하고 시민의 일상생활공간단위에 주목한다는 게 계획안의 궁극적인 목적이다. 아파트 등 주거용 건물의 '35층 이하' 높이 기준을 삭제한 것도 이 때문이다. 단 한강과 접한 아파트 높이는 여전히 15층으로 제한된다.

2040 서울도시기본계획안 주요 내용 / 사진=서울시 홈페이지 캡처

계획안은 크게 6대 공간계획으로 나뉜다. ▲도보 30분 이내 일자리·여가 및 상업시설·대중교통거점 등을 아우르는 '보행 일상권' ▲하천 등 물길을 도시 명소로 조성하는 '수변 재편' ▲서울 도심·여의도·강남 '3도심 강화' ▲고층빌딩 35층 높이규제를 삭제하고 주거·업무·상업지구 등 구분을 철폐하는 '비욘드 조닝(beyond zoning)' ▲'지상철도 지하화' ▲자율주행 및 도심항공교통(UAM) 등 '미래교통 인프라' 확충이다.

임주형 기자 skepped@asiae.co.kr