금리인상 충격…상가·오피스도 양극화 심화

국내 기준금리를 한 번에 0.50%포인트 올리는 ‘빅스텝’이 단행되면서 주택시장에 충격파가 예고되고 있다. 특히 코로나19 거리두기 완화 이후 회복세를 되찾는가 했던 상가·오피스 시장에는 다시 침체 우려가 커지고 있다. 다만 주택시장에 비해 규제사항이 덜하고, 금리인상에 따라 임대료 상승도 기대할 수 있는 만큼 전체적인 시장 위축보다는 양극화 현상이 심화할 것이란 전망이 지배적이다.

14일 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 올해 상반기(1∼6월) 상업·업무용 부동산 매매 건수는 7420건으로, 지난해 같은 기간(9835건) 대비 25%가량 줄어든 것으로 나타났다. 지난해 하반기 이후 시작된 금리인상과 맞물리면서 거래량이 꾸준히 줄어들었다. 연내 금리인상이 이어질 것으로 예상되는 만큼 거래위축 흐름은 당분간 기정사실화되는 분위기다.

기본적으로 상가시장은 월세 수익으로 대출 이자와 세금을 충당해야 하는데, 고금리에 따라 이자비용이 늘면 수익률도 떨어지게 마련이다. 한국부동산원에 따르면 서울 강남구 오피스빌딩(오피스 용도로 6층 이상)의 분기 투자수익률은 2021년 4분기 2.38%에서 올 1분기 2.18%로 하락했다. 광화문·명동 등 서울 도심 오피스빌딩 분기 투자수익률 역시 지난해 4분기 1.85%에서 올 1분기 1.72%로 떨어졌다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 "금리인상으로 상업용 부동산 임대수익률이 낮아지면서 대출 비중이 높은 상업용 부동산 소유자의 부담이 커지고 거래가 감소할 가능성이 높다"고 내다봤다.

다만 금리인상에 따른 수익률 감소, 경제활동 침체 우려에도 불구하고 핵심 입지에 대한 수요는 계속될 것이란 관측도 나온다. 금리인상기 주택시장이 ‘똘똘한 한 채’ ‘양극화’ 흐름으로 진행되듯 상가도 그러한 현상이 나타날 것이란 분석이다. 실제로 거래량은 자체는 줄었으나 부동산 가치는 오히려 오르는 모양새다. 강남구 업무·상업시설 3.3㎡당 가격은 2020년 1억1427만원을 기록하며 처음으로 1억원을 넘어섰다. 지난해 1억4686만원으로 올랐고, 올해 6월까지 1억6107만원으로 우상향하고 있다. 올해 1분기 기준 서울 도심과 강남, 여의도·마포 지역의 대형 오피스 공실률은 각각 9.4%, 6.4%, 5.3% 수준이다. 자연 공실률이 5%라는 점을 감안하면 주요 업무지역에선 공실을 찾아보기 힘든 상황이다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 "상가시장은 주택시장에 비해 대출 의존도가 더 높은 것이 사실"이라면서도 "전체적인 시장 위축이나 장기침체가 나타날 가능성은 높지 않다"고 말했다. 그는 "투자자 입장에서는 금리가 오르면 임대료도 따라 올려서 이자부담을 상쇄시킬 여지가 있다"며 "특히 상업용 시장은 주택에 비해 규제가 덜한 편이기 때문에 핵심지를 중심으로 투자 수요는 여전할 것"이라고 내다봤다.

김동표 기자 letmein@asiae.co.kr