[류태민의 부동산 A to Z] 1기 신도시 리모델링→재건축 U턴해도 될까?

[아시아경제 류태민 기자] 최근 리모델링을 추진하던 1기 신도시 주요 단지들이 재건축으로 사업을 전환할지 고민이 커지고 있다. 차기 정부에서 재건축 규제를 완화한다는 기대감이 커지면서다. 다만 두 사업의 법적 기반이 달라 재건축 전환 시 처음부터 다시 시작해야 하는 데다 사업성도 낮아질 수 있어 신중할 필요가 있다는 목소리도 나온다.

정비사업이 필요한 1기 신도시 아파트들은 대부분 리모델링 사업을 추진했다. 재건축에 대한 각종 규제가 쏟아지며 비교적 수월한 대안을 찾은 것이다. 한국리모델링협회에 따르면 지난 3월 기준 전국 리모델링 추진 단지는 총 119곳으로 전년 동기(61곳)보다 두 배가량 많다. 하지만 재건축 연한(30년)에 근접한 1기 신도시의 용적률을 대폭 상향시켜주겠다며 ‘1기 신도시 특별법’을 들고온 윤석열 후보가 당선되자 재건축에 대한 관심이 높아지는 분위기다.

재건축 전환 시 동의서 징구로 ‘도돌이표’… 사업성도 고려해야

이미 일정 수준 이상 추진을 진행한 단지의 경우 재건축 전환에 대해 신중해야 한다는 게 전문가들의 조언이다. 리모델링과 재건축은 각기 다른 법을 기반으로 한다. 재건축사업의 경우 ‘도시및주거환경정비법(도정법)’을 따르지만 리모델링은 주택법에 기반한다. 따라서 수년간 리모델링을 추진했던 단지도 재건축으로 선회할 경우 첫 단계인 동의서 징구부터 모든 과정을 다시 시작해야 한다.

낮은 사업성에 대한 지적도 나온다. 1기 신도시 아파트들이 리모델링 사업을 선택했던 대표적인 배경으로는 사업성이 꼽힌다. 1기 신도시 평균 용적률은 169~226%다. 일반적으로 용적률이 200%가 넘어가면 재건축에 대한 사업성이 낮아 리모델링이 유리하다고 여겨진다. 비록 새 정부가 상한용적률을 최고 500%까지 상향한다고 밝혔지만 아직 구체적인 기준이 제시되지 않아 불확실성이 높은 상황이다.

송승현 도시와경제 대표는 "1기 신도시의 용적률로는 사업성에 한계가 있어 리모델링을 택하는 경우가 많다"라며 "가구 수를 늘리려면 작은 평수의 가구로 쪼개서 분양해야 하다보니 상품성이 떨어질 가능성이 높다"라고 설명했다.

사업기간과 비용도 고려대상이다. 재건축의 경우 리모델링보다 사업기간이 긴데다 사업비용도 많이 들어가는 만큼 단지 내부에서 반대 목소리가 나올 우려가 있기 때문이다. 여기에 안전진단에서 최소 D등급 이하를 받아야 하는데다 다양한 규제와 심의과정도 거쳐야 하는 등 걸림돌이 산적해있다.

이동훈 한국리모델링협회 정책법규위원장은 “기존에 리모델링을 추진하던 단지 중 아직 실제 재건축으로 전환한 사례는 없다”라며 “리모델링은 비교적 사업기간이 빠르고 규제 문턱도 낮아 장점이 뚜렷하기 때문”이라고 말했다.

류태민 기자 right@asiae.co.kr