[광장] 부동산 정책의 해법

김정식 연세대 경제학부 명예교수

부동산 문제는 한국경제에서 가장 중요한 과제 중 하나다. 부동산 가격상승은 부의 불평등을, 버블 붕괴는 금융위기를 초래할 수 있기 때문이다. 그런만큼 대통령직인수위원회와 새 정부는 부동산 가격안정을 위해 그동안 부동산 정책실패의 올바른 원인을 파악해 대책을 수립할 필요가 있다.

부동산 정책 실패의 가장 큰 요인은 주택공급 부족 때문에 발생한 문제를 수요억제책으로 대응한데 있다. 필수재인 주택은 과거와 달리 단독 세대가 늘어나면서 수요는 늘었지만 공급은 부족했다. 여기에 정부는 도심주택수요가 늘어나는 것을 인지하지 못했다. 그 결과 늘어나는 주택수요를 투기수요로 취급해 양도차익의 80%까지를 환수하는 잘못된 조세정책을 실시하면서 주택가격이 5년 전에 비해 2~3배가 오르게 됐다.

정치적 해법으로 1주택 정책을 밀어붙인 것도 실책이다. 정부는 부동산 정책실패를 다주택자에게 전가하면서 1주택 보유를 강조했다. 다주택자를 투기세력으로 매도하면서 1주택자에게는 주택규모나 양도차익의 크기에 상관없이 양도소득세와 보유세의 80%를 감면해 주는 제도를 시행했다.

그러나 이런 정책은 주택가격을 안정시키기 보다 오히려 조세의 공정성을 훼손했다. 고가의 1주택 보유자는 세금을 적게 내고 저가의 2주택 보유자가 더 많은 세금을 부담하게 됐다. 또 1주택 보유자에게 주택가격이나 규모에 상관없이 동일하게 최대 80%의 조세감면 혜택을 줘 큰 평수나 고가주택 보유자가 막대한 혜택을 받으면서 부의 불평등이 심화됐다.

마지막으로 저금리로 늘어난 과잉유동성도 원인이다. 코로나 사태로 금리가 사상 최저로 낮아지면서 시중유동성이 크게 늘어나게 됐고 결국 돈의 가치가 떨어지면서 실물인 부동산 수요가 늘어나게 된 것이다. 일본은행은 20년 경기침체기간 동안 금리는 비록 제로 수준을 유지했지만 아베노믹스가 실시된 2013년까지 시중유동성을 크게 늘리지 않았고 그 결과 부동산 가격이 안정됐다. 반면 한국은행은 저금리와 더불어 시중유동성을 과도하게 늘려 부동산 버블을 만들었고 결국 금리정책은 딜레마에 빠지게 됐다.

부동산 정책의 해법은 먼저 수도권 지역의 교통인프라를 구축해서 서울 도심수요를 분산시켜야 한다. 도심재건축으로 주택공급을 늘리는 것도 필요하다. 그러나 이것만으로 수도권의 열악한 교통인프라 때문에 늘어나는 도심으로의 이사수요를 충족시킬 수는 없다. 결국 수도권에서 직장이 있는 도심으로 진입하는 교통인프라를 확충해 서울 수요를 분산시켜야 가격이 안정될 수 있다.

과세기준을 변경해 조세공정성을 확보할 필요도 있다. 공정과세의 기본원칙은 금액기준에 의해 과세하는 것이다. 금액이 아닌 주택수 기준은 이익집단의 역할이나 정치적 영향력을 높일 수 있다. 새 정부는 주택 보유세 및 양도소득세 과세기준을 현행 주택수에서 보유주택 합산금액으로 변경해 공정세정을 구현해야 한다. 1주택자에 대한 조세감면 혜택 또한 보유 주택규모나 금액에 따라 차등화 시켜 조세의 공정성을 높이고 똘똘한 한 채 수요를 줄여 부동산 가격을 안정시킬 필요가 있다.

선진국과 달리 한국은 가계자산에서 부동산이 차지하는 비중이 높다. 부동산 정책이 실패할 경우 부의 불평등이 심화되고 물가와 임금이 오르면서 한국경제는 큰 타격을 받게 된다. 지금은 인수위와 새 정부의 부동산 정책에 대한 올바른 선택이 그 어느 때보다 중요한 시기다.

김정식 (연세대 경제학부 명예교수, 전 한국경제학회장)

서소정 기자 ssj@asiae.co.kr