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[류태민의 부동산 A to Z] 부동산 다운계약서, 걸리면 처벌은?

최종수정 2022.02.11 11:06 기사입력 2022.02.11 11:06

적발 시 실거래가의 5% 내 과태료
신고불성실·납부불성실 가산세 추징
비과세·세금 감면 혜택 못받아

서울의 한 아파트 밀집단지 부동산중개업소 모습./김현민 기자 kimhyun81@

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[아시아경제 류태민 기자] 가파른 집값 상승으로 주택 양도소득세·취득세 부담이 늘면서 다운계약서를 쓰는 사례가 늘고 있다. 가격을 조금 낮춰 다운계약을 하는 것을 관행적으로 여기는 경우도 있지만 적발 시 엄격한 처벌로 불이익을 받을 수 있기 때문에 주의가 필요하다.


다운계약이란 매도인과 매수인이 합의하여 실제 거래 가격이 아닌 그보다 낮은 허위의 가격을 담은 계약을 가리킨다. 다운계약은 통상 납부할 세금을 줄이기 위해 체결하는 경우가 많다. 계약서상 거래가격을 실거래가보다 낮춰 신고하면 매도인은 양도차익을 줄여 양도소득세를 줄이고 매수인은 취득가액을 줄여 취득세를 절감할 수 있기 때문이다. 반대로 대출한도를 늘리기 위해 실제 거래 가격보다 높은 허위가격을 담은 업계약을 체결하는 경우도 있다. 대출 한도가 매매대금의 일정 비율 내에서 받을 수 있기 때문이다.

다만 이러한 계약들은 엄연한 불법으로 적발 시 혜택을 얻은 금액보다 더 큰 손실을 볼 수도 있다. 부동산 거래 신고 등에 관한 법률 제3조에 따르면 실제 매매대금과 신고금액을 달리 신고할 경우 거래 당사자는 실거래가의 2~5%에 해당하는 과태료가 부과될 수 있다. 여기에 제대로 납부하지 않은 세금이 추징될 뿐만 아니라 신고불성실 가산세와 납부불성실 가산세까지 납부해야 한다.


세금감면이나 비과세 혜택 등에서도 불이익을 볼 수 있다. 아파트나 오피스텔의 분양권을 다운계약하다 적발될 경우 매수자는 아파트 준공 이후 1주택 비과세 요건에 해당하더라도 비과세 혜택을 전혀 누릴 수 없다. 또한 다운계약 적발 시 임대사업자 등록을 통한 세금 감면 혜택도 누리지 못하게 된다.


만약 매도인과 매수인이 다운계약서 작성을 합의하고 약정을 하고 매수인의 변심으로 추후 원래 계약대로 신고를 한다고 하더라도 계약을 파기할 정당한 사유로 인정되지 않는다. 조세영 법무법인 로윈 변호사는 “다운계약서 작성은 매도인과 매수인 모두에게 약점이 되므로 계약 내용들을 이행하지 않더라도 당당히 요구할 수 없는 등 부수적인 문제점을 가지고 온다”며 “만약 피치 못하게 다운계약을 할 경우 문제시 되기 전에 자진신고하는 편이 낫다”고 조언했다.

류태민 기자 right@asiae.co.kr
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