50억이 80억 되는…꼬마의 마법 [실전재테크]

꼬마빌딩 투자 붐...잘 사는 법

주변 시세보다 싼 노후건물 공략

주택을 근린생활시설로 용도 변경

토지로 멸실해 매입하기도

토지이용계획확인원 반드시 확인

[아시아경제 김민영 기자] 대출 규제, 금리 인상, 보유세 등 세금 강화 등의 정부 정책 영향으로 주택 투자에 대한 매력이 떨어지면서 꼬마빌딩으로 눈을 돌리는 투자자가 늘고 있다. 서울 강남권 등 인기 지역 아파트값의 경우 웬만한 소형 빌딩 가격에 육박할 정도로 높아지면서 꼬마빌딩시장 진입 장벽도 낮아졌다. 실제 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 서초구 반포동 ‘아크로리버파크’ 84.97㎡(전용면적)의 경우 최근 40억원에 거래되며 신고가를 기록했다.

빌딩 투자정보 전문업체인 빌딩을 사랑하는 남자(빌사남)에 따르면 28일 기준 올해 이 회사가 중개한 꼬마빌딩의 건물가액 총액만 1조원에 달한다. 이 회사 신진선 팀장은 "규모가 큰 중개업체의 경우 거래액 규모가 이보다 훨씬 클 것"이라며 최근 주택 투자 대체처로 떠오른 꼬마빌딩에 대한 수요를 짐작하게 한다.

사실 ‘꼬마빌딩’은 명사로 정확히 정의된 부동산은 아니다. 일반적으로 연면적 3000㎡ 이하, 5층 전후 규모로 매매가 50억원 이내의 상업용 빌딩을 말한다. 최근에는 부동산가격이 전반적으로 오르면서 최대 100억원까지의 건물을 꼬마빌딩에 포함시키기도 한다.

◆18억 빌딩으로 50억 건물주 되기까지= 40대 직장인 A씨는 올해 초 빌딩 투자를 결심했다. 그동안 아파트 투자만 해오다가 다주택자에 대한 규제가 강화되면서 더 이상 아파트에 투자하기 어려운 상황이 됐기 때문이다. 비교적 대출이 용이한 상업용 부동산에 관심이 생긴 그는 주변 시세보다 저렴하게 나온 노후 건물을 30억~40억원대에 매입하기로 마음먹었다. 발품을 판 끝에 A씨가 점찍은 빌딩은 서울 강남구 대치동에 위치한 3층짜리 주택이다. 건물 규모는 대지면적180㎡, 연면적 371㎡. 이미 상권이 형성된 지역의 꼬마빌딩은 매입 비용이 비싸 일반 투자자들은 감히 진입하기 어려웠다. A씨는 빌사남의 도움을 받아 주택을 매입한 뒤 근린생활시설로 용도변경을 하기로 했다. 또 3층 건물이지만 리모델링을 통해 한 개층을 증축하고 승강기를 추가해 4층 건물로 탈바꿈시키기로 했다.

A씨는 "대치동은 학원가로 유명한 지역"이라며 "매입한 건물은 조용한 주택가 이면에 위치한 곳이었지만 건물을 밸류업시켜 학원가라는 특징을 활용해 스터디카페나 아이들 보습학원 등으로 임차를 맞출 계획"이라고 설명했다.

신 팀장은 "대치동 건물이고 예상하는 임대수익률은 3% 중반 정도"라며 "임대료 2500만원 예상 시 수익률을 역산해보면 추후 80억원대에 재매각도 가능한 수준"이라고 평가했다.

A씨가 6월 초 매입한 건물 매매가는 42억원. 취득세(4.6%), 등기비(0.2%), 중개수수료(0.9%) 등 기타 제반 비용까지 포함하면 44억원의 자금이 필요했다. 여기에 매입 후 리모델링 등 건축 비용으로 5억~6억원 정도가 추가로 투입된다고 계산하면 약 50억원이 있어야 했다. 하지만 A씨가 손에 쥔 종잣돈은 18억원. 모자라는 부분은 대출을 받아 충당하기로 했다. 우선 건물에 대한 담보대출 30억원을 실행했고 리모델링 비용은 시설자금대출을 받았다. 공사기간 임대수익 없이 은행 대출이자만 납부해야 한다는 점도 계산에 넣었다. 건물 매입을 중개한 신 팀장은 "자금 계획을 세울 때 이 부분을 꼭 염두에 둬야 한다"고 조언한다. 30억원 대출을 실행한 A씨의 경우 한 달 이자 부담액만 750만원 정도이다.

◆완성형 건물보다 노후 주택 밸류업= 과거에는 꼬마빌딩의 주된 투자자가 자산가였다면 최근에는 A씨 사례처럼 완성형 건물보다는 오래된 주택을 매입해 밸류업시키는 것이 새로운 트렌드로 자리 잡았다. 주택은 현재 대출을 전혀 받을 수 없고 취득세 중과 이슈도 있어서 접근하기 어려운 투자처이기도 하다. 하지만 이 부분을 해결할 수 있는 방법이 바로 잔금 기간을 4~5개월로 넉넉하게 잡은 뒤 잔금 전에 근린생활시설로 용도변경을 하거나 토지로 멸실해 매입하는 것이다. 매수인은 주택이 아닌 근린생활건물 또는 토지를 매입하는 것이 되기 때문에 대출 한도를 늘릴 수 있다. 이 같은 투자 수요는 주로 강남권이나 마포, 용산, 성동구 등에서 꾸준하게 이어지고 있다. 코로나19, 금리인상 등 돌발 이슈가 터져도 타격을 덜 받는 지역으로 꼽히기 때문이다.

다만 이 같은 방식으로 투자할 때 반드시 확인해야 할 것은 ‘토지이용계획확인원’이다. 기존 용도 대신 판매시설이나 업무시설로 리모델링이 가능한지 법적 가능성을 타진해야 하기 때문이다. 토지이용계획확인원에는 부동산 토지에 대한 행위 제한 내용과 가능 여부 등이 담겨 있다. 간혹 내가 매입한 건물이 지구단위계획 구역으로 묶여 있어서 단독 개발할 수 없거나 높이 제한이 걸려 있어 당초 계획했던 층만큼 건물 신축이 불가능할 수 있어서다.

신 팀장은 "토지이용계획확인원에는 용도지역 등이 기재돼 있어 행위 제한 여부를 확인할 수 있다"며 "건폐율, 용적률, 주차장 수, 정화조 용량, 도로의 존재 등 건축 행위에 필요한 여러 가지 정보를 살펴볼 수 있다"고 조언했다.

김민영 기자 argus@asiae.co.kr