분양권 불법전매 '선의의 피해자' 구제, 케바케 유권해석에…탁상행정 논란

불법전매 사실 모르고 산 선의의 제3자 보호법 없어

국토부 "유권해석 통해 구제 가능"

[아시아경제 김민영 기자] #C는 지난해 4월 B로부터 인천의 E아파트 분양권을 매수했다. 서류상으로는 B가 최초 당첨자 A로부터 전매제한기간 6개월이 지나 매입한 정상 분양권이었다. 그런데 그해 12월 아파트 시행사는 A가 B에게 전매제한 기간 내 불법전매한 사실이 확인됐다며 C의 주택공급 계약을 해지한다고 통보했다. C는 "A와 B 사이에 분양권 불법전매가 있었다는 이유로 선의의 매수자가 분양계약을 해지당해야 하는 것인지 받아들일 수 없다"며 시행사를 상대로 민사소송, 국토교통부를 상대로 손해배상소송을 준비하고 있다.

불법전매 사실을 모르고 분양권을 취득했다가 뒤늦게 계약 취소를 통보받은 입주자들이 국토교통부의 유권해석을 놓고 ‘선의의 제3자’를 보호하지 못하는 탁상행정이라는 논란이 제기되고 있다. 계약 취소를 통보받은 입주자는 재전매 과정에서 적법하게 분양권을 취득한 선의의 제3자를 구제하는 장치가 필요하다고 주장하는 반면, 국토부는 불법전매 사례가 워낙 다양해 보호 규정을 따로 두는 대신 유권 해석을 통해 충분히 구제 가능하다는 입장이다.

22일 현행 주택법에 따르면 청약통장 불법 거래 등 공급질서 교란 행위를 한 자는 자격 무효 또는 공급 계약 취소 조치를 취하고 있는 반면, 전매기간 중 분양권 불법전매 행위에 대해서는 공급 자체는 유효하되 공급 계약 취소 등 환수조치를 취하고 있다.

문제는 부정청약 거래의 경우에는 선의의 제3자 보호를 위한 입법 조치가 이뤄졌지만 , 불법전매는 이에 대한 별도의 구체적 규정이나 시행지침이 없다는 점이다. 앞서 올해 초 부산 해운대구 마린시티자이 분양권 전매자들이 원당첨자의 불법청약을 모르고 매매거래를 한 뒤 퇴거 위기에 놓이는 등 피해자가 속출하자 주택법을 개정했다.

국토부 관계자는 "부정청약의 경우 A와B 사이 발생한 불법행위의 당사자는 A가 분명하다"며 "불법전매 행위는 매도자(당첨자)와 매수자 모두 불법행위에 가담한 것이므로 B와C 사이의 선의의 매수 여지를 보고 구제 여부를 판단한다"고 말했다.

이에 대해 C는 억울하다는 입장이다. 분양계약서에는 최초 수분양자 A로부터 전매제한기간 6개월이 지난 이후 B에게로 분양권 권리의무 승계내역이 등재돼 있고 C는 이 분양권을 전매제한기간 이후에 적법하게 매수했다는 것이다.

C는 "B와 C 사이에서도 전매제한기간 내 불법거래를 했다면 전매제한기간 경과 후 A에서 C로 바로 명의변경을 하면 된다"며 "분양계약서 권리의무 승계내역 자체에서 C가 선의의 매수자임이 명백히 확인된다"고 주장한다.

법조계에서는 불법전매의 경우 주택법에 규정된 환수 조치는 불법전매를 한 매수인에게만 취해야지 그 후 재전매 과정에서 적법하게 분양권을 취득한 선의의 제3자에게 적용해서는 안 된다고 지적한다.

문성준 한유(법률사무소) 변호사는 "부정 청약 분양권은 필연적으로 불법전매를 통해 양도되는데 부정 청약 분양권을 전매한 선의의 매수인은 피해자로 구제하면서 정상 당첨된 분양권이 불법전매된 후 전매제한 기간 이후에 다시 매수한 선의의 피해자는 전혀 구제하지 않는 것은 국토부가 주택법 규정을 잘못 해석하고 있는 것"이라며 "분양권이 여러 번 전전양수되는 거래 현실을 제대로 파악하지 못한 탁상행정 때문에 선의의 피해자가 속출하고 있다"고 말했다.

일각에서는 시장 교란행위로 규정한 부정청약에 대해서는 선의의 제3자 보호규정을 명문화하면서도 이보다 처벌 수위가 낮은 분양권 불법전매에 구체적 규정을 두지 않은 것은 형평성 차원에서 문제가 있다는 지적도 제기된다.

국토부는 불법전매에 대한 구제 관련 규정이 없을 뿐 행정지도를 통해 선의의 제3자 여부를 가려낸 뒤 구제하는 조치를 취하고 있다고 반박한다. 국토부 관계자는 "금전거래 등 당시 여러가지 정황을 검토한 뒤 선의의 피해라고 인정되면 가급적 구제하고 있다"며 "불법전매 사례가 복잡하고 다양해 규정을 따로 두기 어려워 유권해석으로 구제 절차를 진행하고 있다"고 말했다.

김민영 기자 argus@asiae.co.kr