집값 급등하는데…과거에 머무르는 '최우선변제금, 고가주택 기준'

최우선변제금액 서울 5000만원, 수도권 4300만원
서울 지하층 빌라 평균 전셋값도 1억원 넘어
고가주택 기준도 비현실적…종부세, 대출 제각각

집값이 천정부지로 치솟고 있지만 소액 임차인을 보호하기 위한 최우선변제금과 고가주택 기준금액은 현실에 못 미치고 있어 개선이 시급하다는 지적이 잇따르고 있다. 이 같은 기준선은 대출한도와 임차인 우선배당, 임대사업자 보증보험, 중개보수 등 부동산시장 전반에 미치는 영향이 크기 때문에 시장 상황에 맞게 현실화해야 한다는 것이다.

9일 국토교통부와 부동산업계에 따르면 현재 주택임대차보호법상 최우선변제금액은 서울 5000만원, 수도권 과밀억제권역 4300만원, 광역시 2300만원, 그외 지역 2000만원 수준이다. 최우선변제금액은 소액임차인이 집주인의 파산 등으로 보증금을 돌려받지 못해 주택이 경매에 넘어갔을 때 선순위권리자보다 앞서 배당받을 수 있는 권리를 의미한다. 상대적 약자인 임차인을 보호하기 위한 최소한의 안전장치인 셈이다.

반지하도 1억인데… 현실과 동떨어진 소액임차인 보호

정부는 서울 기준으로 최우선변제금액은 2018년 5월 3700만원, 올해 5월 5000만원으로 조정했다. 하지만 이는 현재 임대주택 보증금 시세를 고려하면 턱없이 낮은 수준이다. 실제 부동산 플랫폼 다방을 서비스하는 스테이션3가 국토부 실거래가 자료로 조사한 결과 2017년부터 지난달까지 서울에서 거래된 60㎡(이하 전용면적) 이하의 소형 지하층 빌라의 전세금도 평균 1억435만원에 달하는 것으로 나타났다.

이 때문에 이 같은 기준으로는 외곽지역의 노후 다세대·다가구주택 등을 제외하면 최우선변제금 제도의 보호를 받을 수 있는 세입자는 거의 없다는 것이 업계의 평가다. 서울 영등포구 A공인중개사사무소 대표는 "저리로 중소기업 전세자금 대출을 받는 사람이 많아 원룸 전셋값도 최근 몇년간 크게 올랐다"며 "현재 기준은 낮은 측면이 있다"고 말했다.

최근에는 국토부가 최우선변제금 이하 등록임대주택을 대상으로 임대사업자의 보증보험 가입을 면제해주겠다는 기준을 발표하면서 사업자들 사이에선 ‘허울 뿐인 맹탕 정책’이란 지적이 나오기도 했다. 서울에서 임대료가 가장 저렴한 편인 도봉구조차 전세금이 평균 7089만원 수준인 것을 고려하면 ‘보증금 5000만원 이하’ 기준을 충족하는 사업자가 극히 제한적일 것으로 예상되기 때문이다.

대출·세금 중과 대상 고가주택도 논란

고가주택 기준 역시 논란이다. 현재는 통상 ‘9억원’이 고가주택의 기준으로 사용된다. 분양가 9억원 이상 주택은 중도금 대출을 받을 수 없고, 취득세도 최고세율(3.3%)이 적용된다. 규제지역일 경우 주택담보인정비율(LTV) 역시 9억원 이하면 40%가 적용되지만 9억원 초과는 20%로 한도가 대폭 축소된다. 공시가격 9억원 이하는 재산세도 0.05%포인트 감면된다.

고가주택 기준선은 현 정부 들어 아파트값이 천정부지로 치솟으면서 기준을 현실에 맞게 고쳐야 한다는 지적이 꾸준히 제기돼왔다. 한국부동산원의 월간주택가격동향에 따르면 지난 7월 서울의 아파트 평균 매매가격은 11억930만원에 달한다. 시가와 공시가격의 차이가 있긴 하지만 현재 정부가 통용하는 고가주택 기준이 제각각인데다 현실을 제대로 반영하지 못하고 있다는 목소리는 여전하다.

당정이 최근 종합부동산세 부과 기준을 현행 9억원에서 11억원으로 상향 조정하고, 1가구1주택의 양도소득세 비과세 기준도 현행 9억원에서 12억원으로 올리는 개편안을 추진하면서 전반적인 고가주택 기준이 복잡해졌다는 지적도 나온다. 종부세 기준으로는 고가주택이 아닌데 지방세를 낼 때는 고가주택에 해당하기도 하는 등 기준이 일관되지 않기 때문이다.

국토부는 주택 매매 시 공인중개사 중개보수 최고 요율이 적용되는 기준도 다음 달부터 9억원에서 15억원으로 올릴 예정이다. 종래에는 9억원 이상 주택 거래 시 일관적으로 0.9%를 적용했으나 앞으로는 9억~12억원 0.5%, 12억~15억원 0.6%, 15억원 초과 0.7%로 세분화된다. 임대차 역시 15억원 이상 주택에 한해서만 0.6%의 최고 요율을 적용하기로 했다.

문제원 기자 nest2639@asiae.co.kr