[류태민의 부동산 A to Z]‘토지거래허가’ 안 나면 위약금 물어줘야 하나요?

매매계약 원칙적 ‘유동적 무효’
토지거래허가 못받아도 계약원금 돌려받을 수 있어
토지·건물 같이 매매하는 경우 모두 무효처리가 원칙
경·공매 낙찰이나 상속·증여 등은 거래허가 대상 아냐

[아시아경제 류태민 기자] 최근 오세훈 서울시장이 집값 안정을 위한 대책의 일환으로 주요 재건축 단지들을 토지거래허가구역으로 지정하면서 해당 지역의 주택매매 계약시 혼란이 가중되는 분위기다. 압구정지구, 여의도지구 및 인근단지, 목동신시가지, 성수전략정비구역 등이 대표적이다. 부동산 관련 온라인 커뮤니티에서는 매수인과 매도인이 합의를 맺고 계약을 진행하다가 토지거래허가를 받지 못할 경우, 이미 지불한 계약금을 돌려받지 못하거나 위약금을 물어야 되는 것 아니냐는 불안 섞인 질문들이 연이어 올라오고 있다.

토지거래허가구역에서 토지 매매계약을 체결한 경우 관할관청의 허가가 나기 전까지는 일단 무효의 상태로 여겨진다. 이후 허가를 받으면 계약체결 시점으로 소급해 그 매매계약이 유효하게 된다. 이같은 상황을 법률적으로는 ‘유동적 무효’라고 한다. 유동적 무효 상태에서 허가를 받지 못한다면 매매계약은 무효가 되고 매도인은 매수인에게 원금 그대로 계약금을 돌려주는 것이 원칙이다.

엄정숙 법도 종합법률사무소 변호사는 "계약서에 허가확정일자 최대 기간을 명시하거나 해당 계약이 토지거래허가를 득하는 경우에만 효력이 발생한다는 특약 조항을 기재하면 분쟁을 최소화하는데 도움이 될 수 있다"고 조언했다.

허가구역내에서 토지와 건물을 같이 매매하는 계약을 체결했으나 토지에 대해 거래허가가 나지 않은 경우도 있다. 이 경우 토지와 건물 매매 모두 무효가 되는 것이 원칙이다. 다만 토지에 대한 거래허가 없이 건물만이라도 매수하는 특별한 사정이 있는 경우에는 건물매매만 유효하게 된다.

만약 토지거래허가 없이 매매하는 행위는 2년 이하 징역 또는 토지취득가액의 30% 이하의 벌금형 대상이다. 다만 허가구역으로 지정됐다고 해서 모든 거래가 허가가 필요한 것은 아니다. 서울시의 경우에는 주거지역은 18㎡, 상업지역은 20㎡ 초과시 토지거래허가를 받도록 하고 있다.

한국자산관리공사가 진행하는 온비드 공매나 민사집행법상 경매로 토지를 낙찰 받는 경우에도 별도의 허가가 필요하지 않다. 이외에도 매매거래의 대가를 주고받지 않는 상속·증여의 경우 또는 명의신탁 해지에 기한 반환을 할 때도 마찬가지로 허가를 받지 않아도 된다.

류태민 기자 right@asiae.co.kr