[단독]LH사태로 높아지는 '대출의 벽'…오피스텔 상가까지 묶는다

비주담대 LTV 40%로 강화
與 서민층 LTV 완화와 엇박자
'선거 이후 발표'에 시기도 논란

단독[아시아경제 장세희 기자, 김동표 기자]정부가 토지 등 비주택담보대출에 대한 담보인정비율(LTV)을 주택보다 크게 강화한 것은 한국토지주택공사(LH) 임직원 투기사태를 계기로 투기적 수요가 더 이상 유입되지 않도록 하기 위한 조처로 풀이된다. 하지만 시장에서는 무차별적 규제 강화로 오히려 시장 거래가 위축될 거란 우려도 나온다.

금융위원회·기획재정부 등 관계부처는 이달 중순께 비주택담보대출의 LTV를 현행 70%에서 40%로 강화하는 내용의 LH 후속대책을 가계대출 관리방안에 담을 방침이다. 정부는 대출 규제를 토지에 한정하지 않고, 상가와 오피스텔 등에도 이를 적용할 방침이다. 정부 관계자는 2일 "주택이 아닌 토지, 상가, 오피스텔 등에 대한 대출 관리도 종합적으로 봐야 할 것으로 보인다"며 "비주담대의 담보인정비율을 낮추게 될 경우 은행의 건전성 확보에도 일부 도움이 될 것"이라고 밝혔다.

◆오피스텔·상가 대출도 규제= 정부가 현행 70%인 비주담대의 LTV를 40%로 낮춘 것은 주택담보대출 LTV의 최고 수준을 적용했기 때문이다. 현 정부 출범 후 투기지역이나 투기과열지구에서 9억원 이하분 주택에 대해선 LTV 40%를 적용하고 있다.

하지만 비주택담보대출이라는 용어에서 알 수 있듯 적용 대상이 LH 사태를 촉발한 토지 뿐 아니라 오피스텔, 상가 등 비주택 부문까지 포함되면서 부동산시장에선 반발이 예상된다. 정부는 토지 투기 차단을 명분으로 내세우고 있지만 시장에선 규제가 무차별적이어서 자칫 정상적인 시장 거래까지 위축시킬 수 있다는 우려가 나온다. 특히 오피스텔의 경우 청약 당첨 가능성이 낮고 자금이 부족한 2030세대가 비싼 아파트 대신 찾는 주거 대체재여서 선의의 피해가 예상된다.

그간 아파트값이 천정부지로 치솟은 데다 정부 규제가 주택시장에 집중되면서 신혼부부 등 청년계층은 최근 상대적으로 규제가 덜한 오피스텔로 눈길을 돌려왔다. 서울 등 투기과열지구에서 아파트를 구입할 때 주택담보대출은 집값의 40%까지만 받을 수 있는데, 주거용 오피스텔 구입 시에는 최대 70%까지 대출이 가능했다.

조현택 상가정보연구소 연구원은 "오피스텔은 청약가점이 필요 없고 규제가 덜해 젊은 층의 선호도가 높았다"고 설명했다. 오피스텔마저 대출 규제가 적용되면서 자금여력이 부족한 2030의 주거 선택지는 대폭 줄어들게 됐다는 것이다. 올해 결혼을 앞둔 A씨는 "주택담보대출을 막아놔서 주거용 오피스텔이라도 마련하려고 했는데 이마저도 막으면 현금 없는 사회초년생들은 전·월세로만 살란 말이냐"고 말했다.

대체 투자처 중 하나였던 ‘꼬마빌딩(상대적으로 규모가 작고 개인투자가 가능한 가격대의 수익형 부동산)’ 등 시장도 타격이 불가피하다. 서울 꼬마빌딩 거래건수는 2018년 1만9000여건에서 이듬해 2만여건, 2020년 2만6000건으로 증가하는 등 상승세를 타고 있었다. 일반적으로 꼬마빌딩 매입 시 현재 개인은 최대 60%, 법인은 80%까지 대출이 가능한데, 대출규제가 강화되면 매수세가 대폭 꺾일 것으로 예상된다.

◆‘선거 의식했나’ 발표 시기도 도마 위= 정부의 규제 강화 방안은 여당인 더불어민주당이 서민과 실수요자를 대상으로 적용되는 LTV와 총부채상환비율(DTI) 등에 대한 규제 완화를 검토하고 있는 것과 정반대된다. 자칫 당정 간 부동산 정책 갈등으로 이어져 시장에 혼란을 야기할 가능성도 배제할 수 없다. 정부 관계자는 "비주택담보대출 규제를 강화하고 있는 가운데 일부 계층만 타기팅해 대출을 완화해줄 경우 시장에 혼선이 있을 수 있다"며 "정책을 풀어줄 때는 실제로 효과가 있을지도 생각해봐야 한다"고 말했다.

민주당이 대출규제로 인한 여론 악화를 의식해 발표 시기를 선거 직후로 잡았다는 지적도 나온다. 정부 관계자는 "당과의 조율을 거쳐 서울·부산시장 보궐선거 이후 발표할 예정"이라고 밝혔다.

장세희 기자 jangsay@asiae.co.kr
김동표 기자 letmein@asiae.co.kr