"정책아닌 거시 지표가 집 값 좌우…재건축·재개발 공급효과는 미미해"

통계청 통계플러스, '실거래가를 통해 본 주거 정책과 주택가격의 변화' 게재
호가가 실거래가와 경합하는 상태 바꿔야…정확한 자료·통계 필요

[세종=아시아경제 김현정 기자] 주택가격 변화는 정부의 주거 정책보다 거시지표의 영향을 더 크게 받으며, 대책의 일환으로 자주 언급되는 재개발·재건축의 공급효과는 크지 않다는 분석이 제기됐다. 아울러 실거래가 기반의 분석·조사·연구가 강화돼 다른 행정자료와 연계하는 등 활용도를 높여야 한다는 설명이다.

30일 통계청의 'KOSTAT 통계플러스(봄호)'에 최은영 한국도시연구소장과 구형모 서울시립대 조교수가 게재한 '실거래가를 통해 본 주거 정책과 주택 가격의 변화'에 따르면 국내 주택매매가격에는 정부의 부동산 정책 보다 기준금리나 종합주가지수 등 거시경제 지표가 더 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다.

최은영 소장·구형모 조교수는 여러 변수와 주택매매가격 간 관계를 확인하기 위해 다중선형회구모형을 적용하고 종속변수로는 월별 평균 주택 매매가격을, 거시경제 지표로는 기준금리와 종합주가지수를 선택했다. 주거정책은 '수요확대'와 '수요축소' 정책을 각각 더미변수로 활용했다. 분석 결과에 대해서 이들은 "추정결과 매매가격은 금리와 주가 두가지 경제지표 모두와 통계적으로 유의미한 관계를 보이는 반면 수요확대와 수요 축소 정책은 모두 신뢰도 99%에서 통계적으로 유의미하지 않은 상관관계를 보였다"고 설명했다. 이어 "기준금리가 1% 하락할 경우 단위면적당 평균 주택 매매가격은 약 27.7만원 상승하고, 종합주가지수가 100포인트 상승하면 단위면적당 평균 주택 매매가격은 6만 원 상승하는 것으로 나타났다"고 밝혔다.

이제까지 역대 정부가 재개발·재건축 관련 규제를 전체 주택 공급량 조절의 일환으로 여겼던 것에 대해서도 검증했는데, 사실상 이 같은 정비사업의 공급효과는 미미한 것으로 진단했다. 이들은 " 이명박·박근혜 정부에서는 공공임대주택 공급 비율 축소, 재건축초과이익환수에 의한 부담금 유예, 분양권 전매 허용 등을 통해 규제 완화가, 노무현·문재인 정부에서는 규제 강화가 이루어졌다"고 평가했다. 그러면서 "재개발·재건축을 통한 2016~2019년 서울의 순주택 공급량이 1만3902호(8.6%)에 불과해 재개발·재건축 활성화는 수요 촉진 정책이지 공급을 담당하는 영역이 아니라는(채상욱, 2020년) 기존 주장을 뒷받침한다"면서 "특히 재개발은 기존 주택 수와 공급 주택 수의 차이가 크지 않아 4년간 473호 공급에 그쳤다"고 설명했다. 재건축과 관련해서도 "재건축을 통한 순주택 공급량은 2018년 4713호, 2019년 5457호로 최근에 증가했고, 재개발에 비해서는 많지만 4년간 순 공급량(1만3429호)이 전체 주택 순공급량에서 차지하는 비율은 8.4%에 불과하다"고 강조했다.

앞선 분석 결과에 대해 최은영 소장은 "정부 정책은 거시경제 지표에 따른 주택 가격의 변화 흐름을 바꾸지는 못하지만, 주택 가격에 일정 부분 영향을 미치고 있음을 확인했다"면서 "재개발·재건축은 주택 공급 효과가 크지 않을 뿐만 아니라 주변 시세에 미치는 영향이 시기에 따라 달라 주택 가격 안정을 위한 유효한 정책 수단이 아닌 것으로 확인됐다"고 주장했다.

그러면서 실거래가에 기반한 통계 개발의 중요성을 역설했다. 최 소장은 "문제 해결을 위한 사회적 합의의 바탕이 되는 생산적인 토론이 이루어지기 위해서는 ‘부르는 값’인 호가가 실거래가와 경합하고 있는 현재의 상태를 바꾸는 것이 우선적으로 필요하다"면서 "정확한 자료, 통계, 분석, 연구, 토론이 쌓여 만들어진 사실(fact)의 중요성이 그 어느 때보다 크다"고 덧붙였다.

김현정 기자 alphag@asiae.co.kr