"朴, 시장호응 우려" "吳, 정부협조 의문" "安, 공급목표 과도"

4·7 재보궐선거 3대 공약 집중분석 - ▶부동산 ②일자리 ③코로나 지원

부동산 전문가 6인의 평가

[아시아경제 김혜민 기자, 임온유 기자] 4월 7일 치러지는 서울시장 보궐선거는 ‘부동산 선거’라 해도 과언이 아니다. 각종 여론조사에서도 ‘후보들의 부동산 공약’을 기반으로 투표하겠다는 의견이 다수로 나온다. 이에 호응하는 후보들은 대대적 공급을 통해 ‘집값 안정’을 장담하고 있지만 일각에선 ‘비현실적 공약의 남발’이란 비판도 꾸준히 제기돼 왔다.

아시아경제는 학계 및 시장 전문가 6인과 함께 유력 후보로 꼽히는 더불어민주당 박영선·국민의힘 오세훈·국민의당 안철수 후보가 제시한 부동산 공약들의 실현 가능성과 기대 효과 등을 검증해봤다.

◆吳, 시장이 할 수 있는 공약만 제시해 가장 높은 평가= 전문가 6명 중 5명은 가장 현실성 높은 공약을 내놓은 후보로 오 후보를 꼽았다.

오 후보는 민간 주도의 재개발과 재건축을 활성화해 5년 간 36만 가구를 공급하겠다고 했다. 35층에 갇힌 최고 층수 규제를 풀고, 법(국토계획법)보다 낮게 설정된 서울시 주거지역 용적률을 상향하는 방안을 제시했다. 서울시에만 존재하는 일반주거지역 7층 이하 규제는 폐지하겠다고 했다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 "시장 경험을 살린 노련한 공약 제시"라고 평가했다. 그는 "보기와 달리 서울시장은 시 조례로 결정할 수 있는 것을 빼곤 대부분 국토교통부 통제를 받아야 한다"며 "경험이 있다보니 가능한 것만 공약한 것으로 보인다"고 말했다.

전문가들은 특히 ‘한강변 최고 35층 규제 완화’ 의지를 높이 샀다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "전임 시장이 만든 층수 규제는 시장 의지만 있다면 바꿀 수 있는 부분"이라고 했다. 주거용 건물의 최고 층수 제한은 서울시가 만든 2030서울플랜(도시기본계획)을 수정하면 풀 수 있다.

다만 층수 규제를 푸는 것만으로는 재건축 활성화가 어렵다는 지적도 나온다. 김덕례 주택산업연구원 선임연구위원은 "재건축 규제는 분양가 상한제, 재건축초과이익환수제, 안전진단 강화 등 시장 권한을 넘어선다"며 "중앙정부의 협조를 얻어낼 수 있을지는 의문"이라고 지적했다.

◆"朴 반값 아파트는 틈새시장용…시장 호응 크지 않을 듯"= 박 후보는 평당 1000만원대 ‘반값 아파트’를 5년 간 30만 가구 공급하겠다고 공약했다. 경부고속도로 지하화와 시유지·국유지를 활용해 공간을 확보하고, 토지임대부 방식으로 싸게 공공 아파트를 공급하겠다는 구상이다. 토지임대부 아파트는 계약자가 건물 부분만 소유하는 아파트로, 토지비를 부담하지 않기 때문에 저렴한 가격에 분양이 가능하다. 다만 토지임대부 방식으로 30만 가구를 공급하는 것은 실현 가능성이 낮다는 평가가 우세했다.

김 선임연구위원은 "공공으로만 1년에 6만 가구씩 공급하겠다는 건데, 최근 5년 간 서울의 인허가 물량에서 공공물량은 5%밖에 안 된다"고 지적했다. 서진형 대한부동산학회장은 "집은 이미 거주에 더해 투자로 인식되고 있는데, 시간이 지날수록 가치가 떨어지는 건물만 소유하려는 사람은 많지 않을 것"이라고 했다. 차후에 토지 임대료·재건축 등을 놓고 갈등이 빚어질 것이란 지적도 나온다. 김 선임연구위원은 "매달 월세처럼 내야하는 토지 임대료는 계속 오를거고, 나중에 비용 부담이 논란이 될 수 있다"며 "토지임대부 방식이 시범 모델이 될 순 있겠지만 핵심 공급대책로는 한계가 명확하다"고 말했다.

상대적으로 경부고속도로 지하화(한남~양재구간)는 실현 가능성이 높다는 평가다. 심 교수는 "서초구청 주도로 오랫동안 연구된 내용으로 준비는 많이 돼있다"고 말했다. 다만 영향성 평가 등 절차를 감안하면 시간이 오래 걸릴 수도 있다는 지적이다.

박 후보는 민간 재건축 활성화, 층수 규제 완화도 언급했지만 전문가들은 추진 의지에 의문부호를 달았다. 심 교수는 "중앙정부와 껄그러운 관계가 될 수 있는데, 이를 깨면서 추진할 수 있겠는가 의구심이 있다"고 평가했다.

◆"安 74만 가구는 유토피아적 발상"= 안 후보는 세 후보 중 가장 많은 5년간 총 74만6000가구 공급을 약속했다. 제시된 방안도 제일 많다. 노후 청사 부지 등을 활용해 청년임대주택 10만 가구를 공급하고, 역세권·준공업지역 개발과 일부 그린벨트 해제를 통해 3040·5060세대를 위한 주택 40만 가구를 공급하겠다는 계획이다. 재건축·리모델링 등 도시 정비사업 활성화도 추진한다.

하지만 올해 서울 민간 분양 물량이 약 4만5000가구임을 고려하면 목표량이 과도하게 부풀려졌다는 지적이 나온다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 "연간 서울 공급량이 아파트 기준 4만 가구, 비(非)아파트를 합쳐도 7만 가구 수준"이라면서 "5년간 74만6000가구면 1년간 약 15만 가구가 공급돼야 하는데 기존 공급량과 비교하면 너무 많다"고 평가했다. 구체성이 결여됐다는 비판도 받았다. 김 선임연구위원은 "주택공급에 관한 비전을 제시하는 데 그치는 유토피아적 느낌이 든다"면서 "이를 어떻게 적용할 것인가에 대한 고찰 즉 ‘how to’(방법)를 찾기 어렵다"고 꼬집었다.

특히 국철·전철을 지하화해 상부 공간에 청년임대주택을 공급하겠다는 공약은 여러 비판을 받았다. 이는 과거에도 시도됐으나 예산 등의 이유로 실패한 계획이다. 그러나 안 후보 공약에는 이를 뒤집을 만한 대안이 없다. 이 교수는 "행복주택도 막대한 예산이 필요해 결국 실패했다"면서 "철도를 지하화한다 해도 해당 부지에 대한 접근성을 높이려면 굉장히 복잡한 과정이 요구돼 비용 대비 편익을 높이기 쉽지 않다"고 설명했다. 김 소장 역시 "수십, 수백조원의 예산이 필요해 추진이 어려운 방안임에도 차별화된 전략이 보이지 않는다"고 지적했다.

다만 리모델링 활성화, 역세권·준공업지역 개발 등은 시장의 요구가 꾸준하고 필요성이 인정되는 만큼 구체성을 더한다면 집값 안정화에 기여할 수 있다는 의견도 있었다. 양지영 R&C 연구소장은 "워낙 목표 물량이 많아 현실성이 떨어져보이는 것은 사실이지만 세부적 고민이 더해지면 주택 공급에 기여할 수 있을 것"이라고 말했다.

◆서울시민 ‘발등의 불’ 전세난은 외면= 세 후보 모두 공급에 집중하다 보니 전세난에 대한 대책이 부족하다는 지적이 있다. 지난해 7월 계약갱신청구권·전월세상한제 등 새 임대차보호법 시행 이후 서울 전세 매물이 급감하면서 전셋값은 천정부지로 치솟았다. 한국감정원에 따르면 지난해 서울 아파트 전셋값은 5년 만에 가장 큰 폭인 5.58% 상승했다.

그러나 오 후보가 상생주택을 통해 장기전세주택 7만 가구를 공급하겠다는 것 외에 이렇다 할 공약은 보이지 않는다. 양 소장은 "앞으로의 집값 향방을 고민한다면 전세시장 안정화가 우선돼야 한다"면서 "그러나 전세 시장에 확실히 영향을 미칠 수 있는 방안에 대한 고민이 부족해 보인다"고 평가했다.

김혜민 기자 hmin@asiae.co.kr
임온유 기자 ioy@asiae.co.kr