2300兆 부동산 금융, 文정부서 500兆 증가…상업용 '초양극화'(종합)

집값 상승에 1년 만에 210兆 급증…실물경제 뇌관 우려

[아시아경제 조강욱 기자] 문재인 정부 들어 부동산시장에 몰린 돈이 500조원 가까이 늘며 총 2300조원에 육박하는 것으로 나타났다. 특히 저금리 속에 집값 상승세가 계속되면서 최근 1년 만에 210조원 넘게 급증했다. 이에 따라 집값이 급락하거나 금리가 상승하면 부실화해 실물 경제의 뇌관으로 작용할 우려가 크다는 지적이 나온다.

7일 한국은행의 ‘2020년 하반기 금융안정보고서’에 따르면 지난해 9월 말 부동산금융 익스포저(위험노출액)는 2214조9000억원으로 전년 동기 대비 10.5% 증가했다. 지난 2019년 9월 말 부동산금융 익스포저는 2003조9000억원이었다. 불과 1년 만에 200조원 넘게 오른 것이다.

부동산금융 익스포저는 가계 및 부동산 관련 기업에 대한 여신과 부동산 관련 금융투자상품에 투입된 자금을 말한다. 지난 2010년 879조7000억원으로 1000억원을 밑돌았으나 꾸준히 증가해 지난해 사상 처음 2000조원을 돌파했다.

문제는 현 정부가 ‘집값 잡기’에 올인하며 스무 번이 넘는 부동산 대책을 쏟아냈음에도 부동산시장에 돈이 몰리는 상황이 끊이지 않고 있다는 점이다. 최근 1년 간 부동산시장으로 흘러 들어간 자금은 211조원. 분기당 52조7500억원이 늘었다. 이 경우 산술적으로만 따지면 지난해 연말에는 총 2270억원에 이르는 자금이 부동산시장에 고여있는 셈이다. 문재인 정부 출범(2017년 5월) 후인 2017년 말(1792조원)과 비교하면 480조원 가량이 증가했다.

특히 현 정부 들어 빚을 내서라도 집을 사려는 개인이 몰리면서 최근 3년 새 부동산시장에 몰리는 자금 증가세가 더욱 커지고 있다. 부동산금융 익스포저 증가율은 2017년 9.8%에서 2018년 7.0%로 줄었지만 2019년 7.7%로 늘었고, 지난해 3분기에는 10.5%로 급증하며 두자릿수 반열에 올랐다. 심지어 주택담보·전세자금 등 주택관련 대출이 꾸준히 늘면서 지난해 3분기 기준 전체 익스포저 가운데 가계 여신이 1133.7조원(51.2%)으로 절반을 웃돌았다. 기업여신(816.4조원·36.9%)의 1.4배에 달한다.

'120조' 상업용 부동산 대출, 공실률 상승에 부실화 우려

국내 부동산시장 리스크 가운데 가장 큰 문제로 꼽히는 부문은 상업용 부동산이다. 금융감독원에 따르면 국내은행의 기업대출금 중 부동산·임대업 대출 잔액은 지난 2018년 9월말 174조5124억원, 2019년 3월말 181조23억원, 2019년 9월말 191조3070억원, 지난해 3월말 198조295억원, 지난해 9월말 209조7494억원으로 매 분기 꾸준한 증가세를 보이고 있다.

이미 한은은 지난해 상반기 국내 상업용 부동산시장이 가격은 상승하고 거래량은 감소하는 활황기 말 또는 침체진입기의 모습을 보이고 있다고 경고했다. 또 임대수익률과 시세 하락 충격이 현실화할 경우 2조6000억원 규모의 대손충당금을 쌓아야 할 것으로 추정했다.

해외에서도 잇단 경고 메시지를 보내고 있다. 영국의 경제 분석기관 옥스퍼드 이코노믹스의 애덤 슬레이터 이코노미스트는 지난해 10월 보고서에서 한국과 미국, 호주 등에서 상업용 부동산 가격이 폭락하며 은행의 대출 손실 피해가 심각해질 수 있다고 분석했다. 보고서는 실제로 세계 경제를 송두리째 뒤흔든 2008년 금융위기 당시 미국 은행 대출의 대손 상각 중 25~30%가량이 상업용 부동산 대출에서 기인했다고 전했다.

서병호 금융연구원 선임연구위원은 "120조원 규모의 상업용 부동산 대출도 공실률 상승에 따른 부실화 가능성이 높다"면서 "여기에 소상공인 대출 등 이연됐던 대출 부실화가 현실화될 경우 대손비용이 급증할 수 있다"고 지적했다.

이런 가운데 수도권 부동산중개업자의 절반 이상은 내년에도 서울 상가를 중심으로 공실이 늘 것으로 전망했다. 상가 임대료도 하락할 것이라는 전망이 우세했다. 전문가들은 내년 상업용 부동산 시장의 불확실성이 어느 때보다 크고, 지역·자산별로 양극화가 극심할 것으로 내다봤다.

김태환 KB경영연구소 연구위원은 "내년 상업용 부동산시장은 불확실성이 어느 때보다 큰 한해가 될 것"이라며 "양극화를 넘어 초양극화가 진행될 것으로 예상되는 만큼 시장 상황에 대한 면밀한 분석과 위험에 대한 대비가 중요할 것으로 보인다"고 말했다.

조강욱 기자 jomarok@asiae.co.kr