[톺아보기] 서울사람들의 주거욕구와 규제정책

김덕례 주택산업연구원 선임연구위원

서울 강남 아파트 집값을 잡기 위해 시작된 정부의 규제정책은 산불 번지듯 전국으로 확산되고 있다. 핀셋규제를 통해 주택시장의 집값 문제를 해결하겠다고 한 정부의 규제지역정책은 조정대상지역, 투기과열지구, 민간택지 분양가상한제 적용지역을 넓혀가면서 더 이상 핀셋규제라고 보기 어려울 정도로 규제대상지역이 많아졌다.

최근에는 규제지역 지정 단위를 더 세분화하기 위한 작업도 진행하고 있다. 투기과열지구와 조정대상지역은 현재 시군구 단위로 지정하고 있다. 이를 읍면동 단위로 잘게 나눠 규제지역을 지정하는 개정작업을 진행하고 있다. 규제지역을 넓히고 지정 단위를 더 세분화하면 현재의 집값 상승 흐름을 막을 수 있을까. 불확실성이 극대화되면서 주택시장에 번지고 있는 불안심리를 안정화시킬 수 있을까. 그렇지 않을 것이다. 전혀 생각하지 못한 곳으로 집값 상승 흐름이 번지면서 정부를 더 당황하게 만들 수도 있다.

무엇을 위해 규제를 하고 있는지 근본적 원인과 목적부터 생각해봐야 한다. 정부의 강력한 규제정책에도 주택시장은 왜 안정화되지 않는지도 따져봐야 한다. 무엇 때문에 예상하지 못했던 지역까지 집값 상승세가 번지고 있는지 근본적 원인을 진단해봐야 한다. 이는 사람들의 주거 욕구를 살피는 것부터 시작해야 한다.

국토교통부가 발표한 2019년 주거실태조사를 분석해보면 서울 사람들이 현재 살고 있는 주택으로 이사를 한 이유는 매우 다양하다. 그중에서 가장 주요한 이유는 좋은 시설이나 설비다. 전체 응답자 중 18.2%가 이전 주택보다 현재 주택의 시설이나 설비가 양호하기 때문에 이사했다고 응답했다. 그 다음이 편리한 교통과 편의ㆍ문화시설, 공원 및 녹지 등 좋은 지역 14.9%, 직주근접 및 직장 변동 13.4%, 이미 분양받은 주택(내 집 마련) 11.4%, 가구 상황을 고려한 적정한 주택 규모 10.2% 순이다. 그 외에도 결혼이나 세대 독립(1.1%), 재개발ㆍ재건축(3.5%), 자녀 양육 및 교육환경(2.7%), 부모와 가까이 살려고(4.3%) 등 다양한 이유가 있다.

서울 사람들은 내 집 마련보다 시설이나 설비가 좋은 주택, 주변 인프라가 더 좋은 주택으로 이동하는 경향이 크다. 이러한 경향은 향후 이사계획에서도 나타난다. 서울에 살고 있는 가구의 10% 정도가 이사계획이 있다. 서울에 살면서 이사할 생각이 있는 가구의 52%는 2년 이내, 38%는 5년 이내, 10%는 5년 이후에 이사할 생각이 있다.

이사 희망 이유로는 시설이나 설비가 더 양호한 집으로 이사하고 싶다는 응답의 비중이 23.9%로 가장 높다. 이는 예전에 살고 있던 주택에서 현재 주택으로 이주한 이유 중 시설이나 설비 때문이라고 응답한 비중(18.2%)과 비교할 때 5.7%포인트가 증가한 수치다. 즉 서울 사람들은 점점 더 좋은 시설의 주택으로 이사하고 싶어 한다는 것을 알 수 있다. 이러한 사람들의 욕구가 정책에 반영되지 않으면 정책은 성공하기 어렵다.

이주 희망이 있는 서울 사람들의 85%는 서울에 재정착하기를 원한다. 12% 정도만 경기지역으로 이주할 생각을 하고 있다. 서울 사람들이 가고 싶은 지역을 세부적으로 보면 강남구가 8.2%로 단연 높다. 강남구 집값이 좀처럼 잡히기 어려운 이유일 수 있다. 그 다음으로 선호하는 지역이 송파구(6.7%), 은평구(6.2%), 성북구(6.1%) 순이다. 전통적인 강남 이외에 강북 일부지역 이 집값 강세를 보이는 이유다. 그 다음이 강동구(5.1%), 강서구(4.6%), 서초구(4.3%), 마포구(4.2%) 순이다. 경기도는 고양시(2.0%), 하남시(1.5%), 남양주시(1.1%), 성남시(1.0%), 용인시(1.0%) 정도다.

이주 희망이 있는 사람 중 61%가 아파트를 원한다. 45%는 자가를, 41%는 전세를 원한다. 60%는 현재보다 더 넓은 면적으로 이사하고 싶어 하고, 34%는 현재 살고 있는 주택 면적 수준으로 유지하기를 원한다. 월세는 12% 정도에 불과하다. 면적을 줄이겠다는 비중도 7%에 불과하다. 서울에 좁지 않은 자가나 전세로 거주할 수 있는 아파트를 지속적으로 공급해야 하는 이유다. 이러한 사람들의 주거 욕구는 규제로 통제할 수 없다. 소득이 증가하고 가구 구성이 다양해질수록 그리고 사회가 더 복잡해질수록 사람들의 주거 욕구는 더 커질 것이다.

급변하고 있는 사람들의 주거 욕구를 면밀히 들여다보자. 그 속에서 현재 주택시장을 진단하고 미래 주택시장 안정을 위한 정책 솔루션을 만들어야 한다. 규제는 단기적 처방에 불과하다. 규제로는 사람들의 주거 욕구를 채울 수도 없고 통제할 수도 없다. 따라서 규제정책은 지속 가능하지 않다.

김덕례 주택산업연구원 선임연구위원