서철수 NH리츠운용 대표 “높은 수익률보다 안정성에 중점”

12월 ‘NH프라임리츠’ 상장 앞둔 서철수 NH농협리츠운용 대표 인터뷰

서철수 NH농협리츠운용 대표이사

[아시아경제 구은모 기자] “일반 국민들이 투자하는 공모 상장 리츠(REITs·부동산투자회사)는 수익률도 중요하지만 안정성이 훨씬 중요하다. NH프라임리츠는 시장에서 안정성이 검증된 우량한 기초자산만으로 포트폴리오를 구성했고, 향후 자산을 추가로 편입할 때도 안정성이라는 잣대를 최우선에 두고 편입 여부를 결정할 것이다.”

서철수 NH리츠운용 대표는 11일 아시아경제 와 한 인터뷰에서 NH프라임리츠가 안정성을 중시하되 수익성도 놓치지 않는 상품이 될 것이라고 자신했다. NH프라임리츠는 다음 달 유가증권시장 상장을 준비 중이다.

NH리츠운용은 지난해 7월 NH금융지주가 설립한 부동산 투자운용 자회사로 설립 첫 해인 지난해에는 안정적인 시장 연착륙을 위해 조직구성과 인적자원 확보 등 사업기반 구축에 집중했다. 현재 서초구에 있는 청남빌딩을 투자자산으로 보유한 NH제1호리츠를 운용하고 있으며, 다음 달 NH프라임리츠의 상장을 앞두고 있다.

NH프라임리츠는 국내 최초의 재간접 공모 상장 리츠로 서울스퀘어와 강남N타워, 삼성SDS타워, 삼성물산 서초사옥 등 4개 빌딩의 지분을 각각 10% 미만으로 묶어 구성했다. 재간접 리츠는 실물 부동산이 아닌 부동산 펀드 및 리츠의 수익증권과 지분증권 일부를 매입해 기초자산으로 삼아 운용한다. 기초자산 매입비용은 총 933억원으로 현재 매매계약은 체결된 상황이며, 공모자금이 모집되면 자금집행을 통해 매입을 완료할 예정이다.

서 대표는 NH프라임리츠의 기초자산을 선정하는 데 있어 안정성을 최우선의 가치로 삼았다고 강조했다. 불특정 다수의 개인 투자자들을 대상으로 한 상품인 만큼 투자안정성이 무엇보다 중요하다는 것이다. 그는 "주요 연기금이나 공제회 등에서 이미 검토하고 투자를 완료한 검증된 자산으로 포트폴리오를 구성했다"며 "여기에 높은 신용도의 우량 임차인과 장기 임대차계약 체결해 안정성을 한층 강화했다"고 설명했다.

안정성이라는 기준은 향후 자산의 추가 편입을 결정할 때도 그대로 적용한다는 입장이다. 서 대표는 "적절한 가이드라인을 통해 현재보다 구조적으로 좋아질 가능성이 있는 프로젝트를 선별적으로 분류하고 있다"며 "안정적으로 5%대 수익률을 제공할 수 있는 국내외 주요 권역의 프라임급 오피스를 자산으로 추가 편입해 규모를 확대하고 수익률도 높일 생각"이라고 말했다.

5%대 중반의 배당수익률로 수익성도 확보할 수 있을 전망이다. 서 대표는 "부동산은 하방경직성이 없어서 웬만하면 오르겠지만 언제일지 모르는 매각시점에 차익이 발생할 것이라고 보고 수익률에 선반영해 금액을 높인다는 것은 바람직하지 않다"며 매각차익을 제외한 순수 투자 배당수익률이 5%대 중반이라고 강조했다.

향후 NH농협금융지주와의 시너지도 기대되는 부분이다. 서 대표는 “최근 부동산 투자시장은 딜소싱(투자처 발굴)부터 투자·운용까지 계열사 간 협업과 분업을 바탕으로 이뤄지고 있는 추세”라며 “NH금융지주는 은행·생명보험·손해보험·증권·저축은행 등 다양한 금융회사로 구성돼 있는 만큼 계열사별 경쟁력을 바탕으로 프로젝트의 확보나 자금조달 등에서 단일 부동산 전문투자회사보다 경쟁력 있는 모습을 보일 것”이라고 자부했다.

다만 공모 규모는 688억원으로 연내 상장이라는 목표를 고려해 당초 계획보다 축소했다. 상품 설계 당시 2000억원 수준으로 자산규모를 확정했지만 자본시장법 시행령 상 재간접리츠가 다른 리츠나 사모펀드에 10% 이상 투자할 수 없다는 규정 때문에 편입 자산규모가 1000억원 수준으로 줄었다. 정부가 지난 9월 해당 규정을 50%로 완화했지만 아직 시행령 개정 전인 만큼 NH프라임리츠는 4개 자산의 지분율을 모두 10%로 낮춰 담았고 공모 규모도 축소됐다. 서 대표는 "시행령 개정을 기다리기보다 연내 상장리츠를 시장에 공급하는 게 더 중요하다고 봤다"며 "적정 시일 내 유상증자를 진행해 리츠 규모를 확대해 나갈 예정"이라고 밝혔다.

서 대표는 마지막으로 리츠 운용사들이 최대한 안정적인 상품을 설계해야 한다고 전제하면서 투자자들 역시 투자 전 상품에 대해 세심히 따져볼 필요가 있다고 조언했다. 그는 “리츠가 상대적으로 안전한 상품이기는 하지만 원금보장이 되지 않는 중위험·중수익 상품”이라며 “어떤 부동산을 기초자산으로 하는지 주요 임차인과 임차기간은 얼마나 남았는지, 자산관리의 주체는 누구인지 등을 반드시 살펴봐야 한다”고 말했다.

NH프라임리츠는 이번 공모를 통해 1376만주(기관 400만주·일반 976만주)를 모집한다. 희망 공모가는 5000원으로 총 공모금액은 688억원, 시가총액은 933억원으로 예상된다. 오는 13~14일 이틀간 수요예측(기관투자가 대상 사전청약)을, 18~20일에는 일반청약은 거쳐 다음 달 5일 유가증권시장에 상장될 예정이다. 대표주관사는 NH투자증권 이다.

서철수 대표는 1966년 대구에서 태어나 한양대 회계학과와 건국대 부동산대학원을 졸업했다. 산업은행 자금기획부, 자금부를 거쳐 투자금융본부 PF실 프로젝트매니저를 지낸 뒤 한국투자신탁운용에서 실물자산운용본부장과 대체투자 최고투자책임자(CIO)를 역임했다. 지난해부터 NH농협리츠운용의 초대 대표이사를 맡고 있다.

구은모 기자 gooeunmo@asiae.co.kr