[김현정의 부동산은 처음이라] 등기의 의미

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[아시아경제 김현정 기자] '부동산은 처음이라'는 부동산에 대해 이해하고 알아가는 단계에서 도움이 될 만한 내용을 쉽게 풀어 설명하는 코너입니다. -편집자주

신축 아파트 분양에 당첨되거나 입주권ㆍ분양권을 매입하면 잔금을 치른 이후 '등기'라는 것을 하게 된다. 이전의 건물을 허물어 그 자리에 지었든, 공터에 지었든, 없던 건물이 생기는 것이니 신고하는 의미다. 행정적으로는 수많은 필지를 정리하고, 대지를 배분하고, 주소지를 받고, 소유권에 대해서도 정리해 공시하는 과정이 바로 등기다. 등기는 보통 건물이 준공된 후 1~2년 내 완료된다. 준공 후 1~2개월 내 완료되는 곳도 있지만 일반적이진 않다. 또 개별 단지 사정이나 소송 관계 등에 따라 더 오랜 시간이 걸리는 곳도 있다.

미등기된 부동산의 소유권을 처음으로 공시하는 것은 정확히 말해 '소유권 보존등기'다. 사람으로 따지면 출생신고와도 비슷하다. 임시사용승인, 사전점검, 사용승인의 절차를 거쳐 사용승인 취득 이후 60일 이내에 통상 건설사가 소유권 보존등기를 마친다. 그 이후에 입주지정기간 분양대금을 완납하면 실제 입주가 이뤄지는 것이다. 가구별로 '소유권 이전등기'를 진행하는 것은 그 뒤의 일이다. 이 과정은 조합에서 법무사를 통해 대행 처리하는 경우가 많은데 비용은 수십만원 선이다. 챙겨야 할 서류가 많고 절차가 까다로운 편이지만 개인이 직접 진행해도 된다. 셀프 등기 방법은 추후에 알아보도록 한다.

매입한 집이 본인의 공식적인 '내 것'이 되는 것은 소유권 이전 등기를 마친 후다. 이 과정이 중요한 이유는 이 '등기'가 재산권을 보호받는 핵심적인 공적 서류로 작동하기 때문이다. 소유권 이전등기 이전에 집을 매매 하려면 신규 매입 희망자 입장에서는 그 재산권을 충분히 보호받지 못한다. 또 매입을 위해 주택담보대출을 받으려 할 때에도 등기 이전의 주택이라면 원칙적으로 금융기관은 대출을 실행해주지 않는다. 간혹 공인중개업소에서 갓 준공된 신축 아파트 매수를 권하면서 "등기 완료 전 상태인데, 이후에는 더 비싸지니 지금 사는 것이 좋다"고 설명할 때가 있다. 서류상의 소유권이 확실해지기 전인 만큼 가격 상승이 덜 이뤄진 상태라는 의미다. 별도의 대출 없이 신축 아파트를 매입하는 경우라면 소유권에 문제가 없는 매물에 한해 실제 주효한 전략이라고도 볼 수 있다.

그렇다면 소유권이 공식적으로 명시되지 않은 미등기 주택은 세금을 내지 않아도 될까. 당연한 얘기지만 아니다. 재산세를 비롯한 세금 납부는 주택값의 완납일(잔금일)을 기준으로 한다.

김현정 기자 alphag@asiae.co.kr