오피스텔 완판 '브라이튼 여의도'도…상한제 유탄

신영 컨소시엄, 남은 주상복합 분양시기 놓고 고민
사업비만 1조2000억 투입…분양가 하락 땐 마이너스
10월前 분양해도 3.3㎡ 당 3000만원 넘기 힘들 전망

[아시아경제 최동현 기자] 서울 여의도 황금 입지로 주목받은 '브라이튼 여의도'가 최근 오피스텔을 완판했지만 웃지 못할 처지에 놓였다. 오는 10월 초 민간택지 분양가 상한제가 적용되는 탓에 추후 분양할 주상복합 아파트의 분양가가 낮게 책정될 우려가 커졌기 때문이다. 상품을 완판하고도 자칫 사업비를 채우지 못할 가능성도 있다.

14일 금융결제원 아파트투유에 따르면 여의도MBC부지복합개발PFV(신영ㆍGS건설ㆍNH투자증권)가 공급하는 브라이튼 여의도 오피스텔 청약에서 849실 공급에 총 2만2462건이 접수돼 평균 26.5대 1의 경쟁률을 기록했다. 지난 7일부터 이틀간 청약당첨자를 대상으로 진행한 본계약에서는 약 70%의 계약률을 보였다. 이후 270실의 미계약분에 대해 지난 9~12일 추가계약을 진행한 결과 동시 입금자가 4000명이 넘을 정도로 인기몰이를 하며 완판했다.

브라이튼 여의도 시행사인 신영ㆍGS건설ㆍNH투자증권 컨소시엄(이하 컨소시엄)은 이번 오피스텔 분양을 통해 약 4000억원 규모의 분양대금을 마련할 수 있을 전망이다. 하지만 이는 컨소시엄이 여의도 MBC 부지 개발을 위해 6000억원의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 받은 것에도 미치지 못한다. 토지비와 시공비를 포함해 총 1조2000억원의 사업비가 드는 이 프로젝트에서 마진을 남기려면 결국 나머지를 아파트 분양을 통해 메워야 한다.

하지만 국토교통부가 최근 민간택지 분양가 상한제를 10월초께 시행한다고 발표하면서 컨소시엄은 고민이 깊어졌다. 정부의 분양가 누르기 의지가 갈수록 커지는 상황에서 적정가를 얼마로 산정해야 할지 갈피가 잡히지 않아서다. 컨소시엄은 지난 5월 주택도시보증공사(HUG)에 3.3㎡당 3700만~4000만원 초반대의 분양가를 제출했지만 거절 당했다. HUG가 가장 최근 여의도에서 분양한 여의도 자이(2008년 4월)와 롯데캐슬 엠파이어(2005년 5월)를 기준으로 분양가를 110% 이내로 설정할 경우 3.3㎡당 3300만원 이상은 어렵다는 입장이었다. 이후 컨소시엄은 오피스텔을 먼저 분양키로 했다.

업계에서는 분양가 상한제가 시행되기 전 아파트 분양이 진행되더라도 3.3㎡당 분양가가 3000만원을 넘기 쉽지 않을 것으로 보고있다. HUG의 분양가 산정 기준이 강화돼서다. HUG는 지난 6월24일 이후 고분양가 관리 지역에서 분양보증을 발급 받는 사업장에 대해 분양가를 최근 1년 내 분양한 사업장 평균ㆍ최고 분양가 100% 이내, 1년 내 분양한 사업장이 없을 땐 평균분양가 105% 이내, 준공 후 10년 이내 아파트의 평균 매매가 이내 등을 기준으로 정하도록 했다. 여의도에서는 지난 10년간 아파트가 분양된 사례가 없었기 때문에 비교 대상이 동일 행정구역인 영등포구로 적용되는데 영등포구의 최근 2년 평균 분양가는 3.3㎡당 약 1800만원으로 여의도 시세의 절반도 채 되지 않는다. 2020년 5월 입주하는 당산센트럴아이파크의 경우도 3.3㎡당 분양가가 2890만원 수준이다.

컨소시엄 관계자는 "현재 여러 경우의 수를 놓고 아파트 분양 일정을 검토하는 상황인데 일정상 분양가 상한제 시행 이전에 분양하긴 어려울 전망"이라며 "컨소시엄 내 여러 이해관계자와 심사숙고해야 하는 과정이 있기 때문에 시간이 필요할 것"이라고 말했다.

최동현 기자 nell@asiae.co.kr